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中国の住宅事情

中国の住宅事情

中国へは一度も行ったことがなく、住宅事情も調べるまでよく分からなかったです。

先日フランスの住宅事情について書きましたが、中国も大変みたいです。

中・大都市で住宅価格が高騰しているようで、低中所得層の多くは、家が買えずにいるそうです。賃貸はといえば、家賃が高く「住」が中々手に入らないのが中国の現状だと人民日報が伝えています。

なお、外国人は住宅を購入できないらしいです。

北京のアパートの家賃が1万〜4万元(14万5千円〜58万円)と言われています。
※1元=1.45円

高いっすね(笑)

上の写真を見ると、ジャッキーチェンやサモハンキンポーが暴れていそうな街並みですが、そんな高価な賃料だとは思いませんでした。

日本人向けの北京市のマンションは月1万〜2万元だそうです。20万円位ですか。

日本人が安心して暮らせる最低レベルの部屋が1LDKで月8万円位だそうです。多くの中国人は一人では家賃を払うことが出来ない為、このタイプの部屋を2・3人でシェアしているとの事。

しかし、北京市の高級マンションは飛ぶように売れているという、貧富の差が露骨に見えるところですね。北京市の高級マンションは東京のそれよりも高いところもあるそうです。中国恐るべし。

地方都市でも昔よりは豊かになりつつあるとの事で、不動産価格の高騰は主要都市部だけではなく、地方都市もジリジリと価格を上がってきているとの事。

中国の大都市では人口密度が高い事から、建築法の様なもので6階建て以上じゃないと建築許可が降りず、8階建て以上はエレベータの設置が義務となっている為、7階建てエレベータ無しが主流だそうです。

日本がいかに恵まれているかが分かります。

パリの住宅事情

パリの街並みパリの住宅事情について調べました。

フランス・パリは街並みが本当に綺麗ですね。

私は子供が生まれる前に、奥さんと一緒に一度だけフランスに行ったことがあります。

奥さんがフランスを一度見てみたいという事で行った時は、こんな所に一度は住んでみたいなと思ったものです。

映画でもフランス人の貧乏学生みたいな人が、オンボロだけどオシャレな(おしゃれに見えるだけかな?)部屋に住んでいるシーンを沢山見る気がします。

調べてみてビックリだったんですが、まずは物件を探すだけで大変なんだそうです。

フランス人にコネがあれば別で、コネがない人は、家賃の4倍〜7倍の収入証明が必要だとか。

それに加えて、現在のパリの不動産価格は10年前のおよそ2倍。

恐ろしい話ですね。僕が24歳の時に住んでいたアパートはワンルームで7万円でしたが、それが今月14万円になっているのと同じですからね。

しかも14万円の4倍〜7倍の収入証明って・・4倍でも56万円の月収を証明しなきゃならんのか・・。日本ならまだしも、フランスに住むという事は、フランスでの仕事での月収だしな。

僕はちょっと無理かな(笑)

中山美穂さんは確かフランス在住なんですよね。僕の大好きなギタリスト布袋さんもロンドンに行きましたし。さすがビップな人達は違いますね。

あと、フランスは一軒家が極端に少ないらしいです。ほとんどマンションかアパートの様な集合住宅らしいです。

僕は一生パリに住むことはなさそうですね(笑)

リフォームするなら複数の見積もりを取りましょう。 | 家を売る時困った3つの事

家のリフォーム家を売る時リフォームした方が高く売れる?でお話した事を踏まえて、リフォームする時の注意点をまとめてみました。

どの業者に頼むか

「リフォームをどの業者に頼むか」ですが、良い不動産屋を選ぶには複数の業者から見積を取るのと同じ様に、リフォーム業者数社から見積もりを取る事をおすすめします。

そして大切な事は、各リフォーム業者へ自分が行いたいリフォームの場所、内容を同条件で伝えるという事です。

見積もりを取るのに「有料」か「無料」かは、ハッキリと確認しましょう。

良いリフォーム業者に頼みたい

見積もりを依頼した後は、そのリフォーム業者の対応をしっかりと見極めて下さい。それは、不動産屋を選ぶ時と同じです。良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

リフォーム業者の対応をしっかりと見極める一つが、丁寧な対応にあるといいます。

安い工事費ばかりを前面に押し出してくる業者と、良いリフォーム会社は「家の間取り図(図面)」を要求してきたり、過去の工事事例を見せてくれたり、工事後に不具合が発生した際のアフターケアはどうなっているのかを説明してくれます。もし向こうから切り出さない場合は、こちらから聞いて、丁寧に細かい部分まで答えてくれれば安心ですよね。

大掛かりなリフォームになると、床下や壁を開けてみないとわからない事もあるそうです。開けてみて土台が腐っていたりした場合は、追加で土台工事も行うことになります。工事も延長、費用もかかります。そういった部分も予め説明をしてくれる、それか聞いておく事が大切です。

工事内容をシッカリ確認!

では、複数の業者から見積書を受け取ったら、内容確認します。工事内容が「工事一式」といったアバウトな表記ではなく、使う材料の品番・質・量、価格の根拠がハッキリと明記されている事がポイントです。

リフォーム中の近隣住宅への騒音や粉塵対策についても業者としっかり話合いましょう。

近隣へは、業者と一緒に「騒音、粉塵対策をどの様に行うか」を説明して回るのが一般的と言います。

面倒でも書面で残す事!

これら全ての事は、必ず書面で残しておくことがとても重要です。

後から「言った・言わない」になってからでは遅いですから。契約する時は誰も後々トラブルになるとは考えていませんから、軽視しがちな箇所です。業者とも話が弾んで、とても楽しく段取りを進めるかもしれません。しかし、上記で上げたような要所要所では、「すいませんけど、書面で頂いといてもいいですか」という一言がその後のトラブルを避ける一番の方法です。

 

イエイってどんなサイト? | 実際に家を売る時に困った3つの事

それでは次に、複数の不動産会社から不動産の査定を無料でもらえるサービス「イエイ」を使って不動産を査定してもらいましょう。

イエイは日本最大級の不動産一括査定サイトです。数分で不動産情報を登録し、2.3日後には封書にて査定額が送られてきます。

不動産屋の中には「悪徳不動産屋」がいる事はご存知だと思いますが、自分でそれを判断することは難しい点もあります。

「イエイ」は全国に数々ある優良不動産屋が登録しており、査定依頼した物件を管轄している不動産屋から無料で査定してもらえます。

従いまして、お客様からのクレームも「イエイ」にしっかりと上がってきますので、そういう不動産屋は登録から外したりもするそうです。

ですので、悪質な不動産屋をある程度フルイにかけた状態で査定を受けることが出来るのもメリットの一つです。

それでは家を売る流れを把握したところで、自分の家がどの位で売れるか査定してみましょう。

僕が今回使用した不動産一括査定サイトの「イエイ」です。

日本最大規模の不動産一括査定サイトで、最大6社から見積もりを封書やメールで貰うことが出来ます。

全部無料ですので試しにザックリでも査定してみて下さい。様々な査定額が出て面白いです。
興味があれば、査定額を算出した根拠も各不動産会社に聞いてみるといいです。
私は6社へ依頼して、査定書を5社から封書で1社からメールで頂きました。

イエイ

 

登録方法は簡単なのですが、画像で追っていきましょう。

イエイトップ画面で、【STEP1】の売りたい不動産を選びます。今回は家なので、「一戸建て」を選択します。

不動産一括査定イエイ

 

 

次に、【STEP2】自分が売りたい家の所在都道府県を選択します。

不動産一括査定イエイ7

 

 

次に、【STEP3】【STEP4】市町村・町名を選択して、右にあるオレンジのボタン『クイック診断』を押します。

不動産一括査定イエイ6

 

 

変わって下のようなページに行きます。番地を入力。

不動産一括査定イエイ8

 

この一括査定で僕の手が止まったところは、ここなんですが、自分の家なのに【土地面積】がわからない・・・

「約20坪だったはずだけど、18坪だったかな?」という事で、20坪で入力!
後で不動産屋さんに聞いてみたんですが、大体でOKみたいです。
近隣の同じような不動産と比べたり、現在の地価から算出するらしく、大きく外れていなければOKだそうです。

不動産一括査定イエイ9

 

後はいくつかの項目を入力していくと、

この様にいくつかの不動産屋の会社が現れてきます。
地域によっては3社だったり4社もするそうですが、1社からもらっても6社からもらっても無料なので、なるべく沢山の会社から査定額を貰うようにして下さい。

不動産一括査定イエイ12

 

最後は、一番下の【一括査定スタート】の赤いボタンをクリックで完了です。

不動産一括査定イエイ13

 

簡単で無料なので、家を売る方は一度査定額をもらってみて下さい。

査定依頼した2日後に4社から、3日後に2社から査定額が届きました。

いろんな査定額に、付近の中古不動産の価格などを付けてきた不動産屋もいて、とてもおもしろいです。

 

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

諸費用「何にいくらかかる?」

家を売る諸経費家を売る時には一般的に【諸費用】【税金】【その他】3つの費用がかかります。

私は3年前に3,480万円で購入した家のローンが2,700万円残っていましたので、【諸費用】【税金】【その他】3つの諸費用の合計+2700万円以上で家が売れないと、自分の預貯金からローンの返済や不動産屋への手数料を支払う事になるので、売却価格決定の大きな指針になりますのでまずは大まかでも把握しておかなければいけません。

もちろん不動産屋でも細かな計算は行いますが、不動産屋と話する時に既におおまかな数値を把握しておけ気後れする事もなくなりますよね。

1・諸費用

以下は、我が家の諸費用です。

仲介手数料 取引価格(売却価格)✕3%+6万円+消費税 117万円
印紙税 1000万円〜5000万円以下なので 15,000円
抵当権抹消登記費用 不動産1ケ1000円(土地と建物で2000円)+司法書士手数料1万円 12,000円
広告費 一般的に不動産屋が負担 0円
合計 119万7000円

上記諸経費のほとんどは不動産屋への仲介手数料です。

ネットでは、「仲介手数料を値切った」という話を目にしたことがあったので、一応8社の中でも値切れそうな不動産屋3社へ「なんとかなりませんか?」と言ってみましたが、かなりキッパリと「仲介手数料の値引きはしていないんです。」という不動産屋と「仲介手数料の値引きはしていませんが、こちらのサービスをかわりにお付けします」というところの2つだけでした。※そのサービスは言うまでもなくどうでもよいサービスでした。

2・税金

家を売却した時にかかる可能性がある税金は所得税だけです。

そして、ほとんどの方はその所得税すらかかりません。

家を売却した時に以下の方が所得税がかからない人です。

・譲渡所得が3000万円以下の場合
・不動産を購入した価格よりも安く売った場合所得税と住民税

つまり、

不動産を購入した価格より、売却した価格の方が高い人しか所得税がかからないという事になります。

しかも、少しくらいの差額では「譲渡所得が3000万円以上」になる事はありません。

譲渡所得は以下の計算で出ます。

売却価格 − 購入価格 + 購入時の諸経費 + 売却時の諸経費

少し大げさですが、3000万円で購入したマンションが6000万円で売れた人は3000万円の利益を得ているので、この3000万円に対して所得税がかかるという、かなり幸せな方に訪れる税金ですので、このサイトではこれ以上の詳細を記載しません。

3・その他費用

「その他費用」の主は以下の3点です。
1・引っ越し費用
かなり大雑把ですが10万円〜30万円でしょうか。
※ちなみに一般的な一軒家の近隣区域への引っ越しは10万円前後で出来るそうですが、
家の場合隣の隣の県への引っ越しだった為、引っ越し費用は22万円でした。

2・ハウスクリーニング代
売り出す家を購入希望者が内覧に来た時に、印象を良くしてもらい、最終的に自分の希望額で売却出来る様にハウスクリーニングされる方もいらっしゃる様です。
このハウスクリーニングは、次のリフォームよりも効果がある場合があるそうなので、不動産屋には「やるならハウスクリーニング」と言われました。
各部分ではこれだけのクリーニング代がかかるそうです。

不動産屋で紹介してくれるハウスクリーニング屋がこれよりも安ければ依頼しても良いかもしれません。

トイレ:約10,000円
キッチン(換気扇含む):約20,000円〜30,000円
洗面所:約10,000円
風呂:約20,000円〜30,000円

家全体のクリーニングはこんな感じです。

家全体:20㎡: 約50000円
70㎡:約100000円

3・リフォーム費用

リフォームは行わない方が良いと言われています。

リフォームはその家の印象を決定づけてしまします。

古い家は、そのままにしておいた方が購入者がご自身でリフォームしたり、もしくはそのままの家に住んだりと選択出来る訳です。

リフォームは規模により費用が変わってきますが、壁紙の張替えだけだと10万円前後だったり、外壁のみのリフォームは50万円だったりと、価格が大きく違ってきます。

家全体をリフォームしてしまうと、数千万円という額になりますので、全体のリフォームはやめておきましょう。

まとめ

この様に、家を売る時にはいろんな諸費用や税金がかかります。

売却代金がそのまま手元に入るわけでは無く、そこからこれらの諸費用を引いた額が手元に入ったり、残っているローンに当てられる事になります。

ですので、この諸費用合計を差し引いた額が、残っているローン残高を超えている事を基準に考えてみてはいかがでしょうか。

家を売る手順

自分で売る事は出来る? | 家を売る時困った3つの事

家は自力で売れるか?家を売る時の仲介手数料を聞いてびっくりしたのを覚えています。家を売る時の費用・何にいくらかかる?

「なんとか自分で家を売って、仲介手数料を0円に出来ないか」と考えました。

いろいろ調べたんですが、もちろん可能ですが、それは宅地建物取引主任者の資格を持っている人か、それ相当の知識がある方でしたら可能なんです。

でも、
調べている内に仲介手数料以上のデメリットが沢山出てきて僕は不動産会社に仲介手数料を払ってでも、仲介してもらう方法を選びました。

【メリット】

1・不動産屋へ仲介手数料を払わなくて済む

【デメリット】

1・売主、買主間で金銭・権利等でトラブルになった時の対処を自分で行わなければならない。

2・ローン手続き・登記の抹消手続き・物件調査(測量)手続き等、専門知識が必要な手続きが沢山ある。

3・買主を探さなくてはならない(買主がいればこのデメリットはナシです)。

不動産屋への仲介手数料は、売却価格✕3%+6万円+消費税です。

ちなみにうちの場合、3280万円で売れましたので、117万円の手数料でした。

「仲介手数料117万円!?高すぎだろ」と怒りさえ覚えたものです。

でも、僕は無知識でしたし、上記の段取りの「ひとつでもつまづいた」場合、期限内に家が売れないという最悪の自体にもなります。売主とのトラブルなんかに時間を摂られている場合ではありません。買主も見つける自信もありませんでした。

いろいろ調べたんですが、自分で家を売った方のお話で、

・自分の知人に家を売却されたそうです。ある程度の知識があったので契約までは行ったのですが、その後、売却代金の一部が振り込まれないという事があって、結局専門家の方にお願いして余計高く付いたというお話。

後は、

・お金の問題ではなく「報告の義務」に関するトラブルで、後々買主から「家の◯◯◯の欠陥は聞いていない」等で訴えられるケースもあります。家を売る時、隠し事をすると?

恐らく、僕もそうでしたが「自分でも家は売れるかな?」と疑問に思っている時点で、やめておいたほうが良いような気もします。自分で家を売る事が出来るだけの知識がある人は、まずこの疑問は浮かんで来ないように思います。

自分で調べたり、その仲介業者に聞いたり(その仲介業者は当然仲介させてくれと言ってきますよ)して、知識が付けば付くほど、『俺は仲介業者に頼むしかないな』と踏ん切りがつきました。

 

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

買取と仲介の2種類 | 実際に家を売る時困った3つの事

さあ、不動産屋も決まりました。最後は家を売る方法が2種類あるという事だけ押さえといて下さい。

家を売る方法として、「自分で買主と契約」する方法と、「不動産屋に頼む」方法があります。自分で買主を見つけて仲介手数料を省きたい!という人は家を自分で売る事は出来る?でもお伝えした通り僕はオススメしません。その上で、不動産屋に家を売る相談をした際「買取」と「仲介」の方法があるのでご紹介します。

【買取】

不動産売却不動産屋が直接の購入者になります。

直接不動産屋が買い取ってくれるので、買主を探す手間が省けて、早期の売却が可能です。
不動産売却によく聞かれる「仲介手数料」が発生しないのもメリットの一つです。
ただし、不動産屋が買主を探す為、「買主」が見つからないリスク、家をリフォームしたり建て替えしたりした費用のリスクを負担する分、買取価格が「仲介」に比べて安くなりがちなのがデメリットです。

【メリット】
・早期に売却が可能(2週間から1ヶ月)
・仲介手数料が発生しない

【デメリット】
・「仲介」に比べて、安く買取られる可能性が高い。

【仲介】

不動産仲介不動産屋に売却を「依頼」し、不動産屋が買主を探します。
不動産屋が持っているネットワークやお客さんを利用して購入者を探すことが出来ます。
デメリットは不動産屋への仲介手数料が発生する事と、購入者が一定期間現れないリスクや購入者が来ないといったリスクがあります。その分、「買取」よりも高値で売れる可能性が高くなります。

【メリット】
・「買取」に比べて買取価格が高くなる可能性が高い。

【デメリット】
・売却時期は購入者が見つかり次第になるので、時間の余裕が必要
・仲介手数料が発生する
上記の通り、「買取」と「仲介」の大きな違いは、「買取価格」と「売却までに要する時間」です。

それぞれにメリット・デメリットがあり、家を売る目的や条件によって使い分ける事が必要です。

「買取」の際に「仲介」よりも安く買い取られる理由として、仲介手数料が発生しないので、不動産屋はそこで買い取った家を自分達で売る事で利益を得る所にあります。
不動産屋が自分達でお金を出して、「家を価値あるものにする」為に、リフォームや建て替えを行う場合もあります。家を売るだけでなく、賃貸にした方がいいと判断する場合もあり、不動産屋は多くの利益を得るチャンスを得る分、多くのリスクも背負う形になります。

【まとめ】

・安くても早く売りたい人は「買取」

・時間がかかっても高く売りたい人は「仲介」

と覚えておくといいかもしれません。しかし、僕の場合は3ヶ月の時間しかありませんでしたが、「仲介」を選択し、契約形態を「専任媒介契約」で結び、自分の満足の行く価格で家を売る事が出来ました。専任媒介・一般媒介とは?
時間が無いからと言っても、具体的に何ヶ月かによっても、家のスペックによっても変わってくる事だと思いますので、不動産一括査定サイトで見つけた不動産屋に相談してみるのが良いと思います。

 

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

隠し事をすると? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る時の隠し事家を売る時は自分の家のマイナスポイントは言いたくないですよね。なんとかマイナスを隠して、プラスポイントをアピールしたいのが人間です。

僕も恥ずかしながら「出来ればこの傷は言いたくないな」とか考えてましたが、不動産一括査定で出会えたお気に入りの不動産業者からこんなことを言われました。

「建物内で自殺があったとか、雨漏りがある等の欠点・欠陥がある場合は、買い主さんに必ず報告する義務があります。それを報告せずに買主さんに売った場合、売主の債務不履行として売主さんに大きな損害を招いてしまいます」

僕の家は築3年未満で、正直心当たりもありませんでしたので、真っ白な心で「ありません」と答えました。そして、小さな傷の件は正直に言うことにしました。

僕は興味があったので、「他にどんなことを黙っていると売主の債務不履行になるのか」聞いてみました。

買主さんに黙っていると債務不履行になる可能性のある例

・事件・事故・自殺があった
・電波障害がある。

・騒音・振動・臭気がある。
・地盤沈下したことがある。
・建物の一部が腐食している。
・周辺にお墓・ゴミ処理場・等一般的に嫌な建物がある。
・白アリ・害虫被害があった。
・災害で浸水にあったことがある。
・地中に埋まっている物がある。
・建物が傾いている。
・住んでいる時の不審な出来事。
・境界などの近隣トラブルが起きた事がある。
・火災、ボヤの被害が過去にあった。
・給排水設備の故障。
・雨漏り。
「住んでいる時の不審な出来事」と聞いて背筋が凍る気分で、「霊的なものもですか?」と聞くと「一応・・w」と言われましたw。

とにかく、報告義務を果たさないと、契約解除される事もあるそうです。

そして売買契約書の中で、損害賠償額が2割と決まっていて、売主は売却代金の2割を払わなければなりません。しかも恐ろしいことに、契約を解除した後に損害賠償請求される可能性もあり、そうなると、契約も白紙になり、単純に何百万円というお金をその人に払っただけ、という自体にもなりかねないというのです。

瑕疵担保責任について、不動産業者ではない一般人が家を売る際は、「瑕疵担保責任を負わない」という特約を入れる事があるそうですが、上記のように売主が知っていたのに知らせなかった瑕疵については、特約があってもその責任を免れることは出来ないそうです・・。

ですので、家を高く売りたい気持ちで、隠し事をすると後でひどい目にあう可能性がありますので、絶対にやめましょう。

 

空き家を所有しているデメリット | 実際に家を売る時困った3つの事

空家のデメリット別の記事で、将来のビジョンがなく土地を所有しているだけでは、デメリットが沢山あるというお話をしました。今回は、空き家を持ち続けているメリットとデメリットをまとめてみました。

メリット

1・いつでもその空き家に戻ることが出来る
2・不動産を所有している(2013年現在ではデメリット)
3・更地で所有するより空き家でも建物が建っているので固定資産税が1/6ですむ。

デメリット
1・草むしりや換気、補修工事等の定期的なメンテナンスが必要(月2万円弱)
2・防犯上の危険がある
3・管理してくれる管理会社への管理料や税金等の維持費がかかる。
4・倒壊の恐れや防犯上の問題で近隣からクレームになる

もちろん、「将来別荘にする」や「親族へ相続する」等、明確な理由があれば別ですが、「良くわからないから所有している」という所有の仕方はもったいないと専門家は言います。

そして現在の税制では、固定資産税の額が「更地」と「空き家」では空き家の方が6倍安いとの事。ですので、もう誰も住めなくなっている空き家でも、倒壊の恐れがあっても、そのままにしておくというケースが多いそうです。

ですが、固定資産税が1/6と言っても払い続けている訳ですから、有益に活用しているとは言いにくい状態ですよね。

ですので、別の章でもお話しましたが、「売る」「貸す」という選択が有効です。
(将来に不動産活用のビジョンがある方は別です)

とりあえず複数の不動産業者にその空き家がいくら位で売れるのか位は査定してもらっておいて損はないと思います。無料ですし。その査定金額を元に、気に入った不動産屋がいれば、相談してみるのがいいと思います。現在の市場状況や、不動産活用法など、所有している不動産に応じて適切に行ってくれますよ。

 

更地をそのままにしておくデメリット | 実際に家を売る時困った3つの事

中古住宅より更地が高く売れる今回私は家を売りましたが、その時に入手した情報で、「更地をそのまま所有していると」というお話を聞いたのでお話させて下さい。

土地だけを持っている方でしたら、既にご存知だと思いますが、「最近土地を相続した」という方にとってはメリットのあるお話だと思います。

まず、更地をそのまま所有している事のメリットはひとつしかないそうです。

・いつでも自分の好きな事に使える

これだけで、あとはデメリットばかりだそうです。

バブルの時代は、土地の価格は高騰していましたので、持っているだけで資産として扱われましたし、銀行からの融資も簡単に受けれるというメリットが沢山ありました。

しかし、今は持っているだけでは所有者の負担となりデメリットが多いとの事。

土地を持っているだけのデメリット

1・固定資産税が毎年発生します。
2・更地の場合は、土地の固定資産税軽減措置も適用されない。
3・地価の下落が続いている=資産価値が下がり続けている事を意味します。

今後の日本は少子高齢化の影響で人口減がエスカレートして、不動産もだんだん余ってくると言われています。

そこで、土地活用法をいくつかまとめてみました。

1・マンション・アパート
2・戸建賃貸経営
3・トランクルーム経営
4・駐車場経営
5・ビル経営
6・ショッピングセンター経営
7・コインランドリー経営
8・太陽光パネルを設置して電力を売る
9・土地の売却

土地にマンションや建物を建設する事によって、固定資産税が1/6になるメリットがあります。

上記の9項目中最後の「土地の売却」以外は、あまり現実的には考えられないとも思いますが、将来のビジョンがないまま、更地で所有しているだけだとリスクになる以上、活用する方法を考えるのが妥当といえると思います。

ですので、土地活用も専門の不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか。

 

消費税増税前の不動産市場について | 実際に家を売る時困った3つの事

消費税増税2014年4月に消費税が5%から8%になる事が決まりました。

不動産市場、特に住宅市場では9月の駆け込み需要が大幅に拡大したそうです。

中古住宅を購入する買主さんは、引き渡しを2014年までに済ませれば5%の消費税で購入出来ます。

新築住宅の場合は引き渡しが2014年4月以降になる場合でも、2013年9月までに建築請負契約を交わしていれば消費税率5%が適用されるんです。ですので駆け込みが9月に拡大したのも頷けます。

中古住宅の場合は、これから2014年4月までの間で一時的なピークを迎えるはずです。

では2014年4月以降、消費税が8%になった後の住宅市場はどうなるのだろうか。

1997年に消費税が3%から5%に増税となった時は、駆け込み需要の反動減が激しかったそうです。
事実、消費税が5%になった途端、家が売れなくなった・・・。

そして現在は空き家問題が深刻なんだそうです。

全国の総住宅数5759万戸のうち、空き家は756万戸となっており、空き家率は13.1%と過去最高になっているそうなんです(平成20年住宅・土地統計調査より)。

空き家が多い現状に、少子化も。

家を売る側としても、あまりいいニュースではありませんね。

では1997年の時と今では空き家問題以外の違いは無いのか?

専門家の方のお話ですが4つあるそうです。

1・物件価格が安定している(Good)

1997年の時は物件価格は下落傾向。2008年以降は横ばいになり、今年は若干上昇しているらしいです。私もその恩恵にあづかった一人ですね。

2・人気物件(人気の地域)とそうでない地域の2極化が生じている。(Bad)

首都圏では都心部の条件の良い物件に人気が集中し、価格も上がっているが、郊外の不便な物件は以前に増して厳しい状況になっているそうです。

3・増税幅が大きい(Bad)

1997年は3%から5%へ増税ですので、2%増加です。
2014年は5%から8%へ増税なので、3%増加で、1997年よりも増税幅が大きい為、市場が感じている衝撃は大きいという事です。

4・金利の違い(Good)

1997年は変動金利で5%程。
2013年現在は0.8%程と明らかに今までの常識では考えられない程の低金利です。

住宅市場にもっとも影響が出るのが「金利」という事らしいので、現在の低金利は引き続き「家の買い時」すなわち「家の売り時」とも考えられる。

良い点と悪い点があり、専門家の方でも実際にどうなるかはわからないそうです。

ですが、ひとつ言えることは、2014年中に家を売る事を考えていた方は、2014年4月までの駆け込み買主さんが増える時期を見越して、2014年2月くらいまでに売っておいた方が良いかもしれませんね。

中古住宅:高く売れる家と安い家

高く売れる家安い家家を売る時、買主さんからどの様に見られるかは非常に重要なポイントです。

同スペックの家を比べると、一般的にはメンテナンスの有無が大きく価格に響いてくるそうです。

やはり一番最初に目にする外観が価格を左右する大きな要因となるそうです。

【外壁の査定ポイント】

1・汚れ具合
2・外壁に亀裂はないか
3・雨どいの動作・サビ等

築年数の浅い物件ではあまり違いは見られないそうですが、築10年を超えてくると、メンテナンスをしているかしていないかで見た目が随分変わってくるそうです。

外壁の再塗装の目安は7〜10年と言われています。もちろん塗装の種類によっては長く持つものもありますが、20年30年とノンメンテナンスで放置している状態は外観に大きな差が出ているそうです。

ですが、家を売ると決め手から急にメンテナンスを行うのでは、費用が100万円程かかる上に、100万円以上も家が高く売れるかというとそんな事はないそうです。ですので、定期的なメンテナンスをしてきた家は、そこがセールスポイントとなるますので、それを証明するための、リフォーム時の書類等を用意しておきましょう。

もしノンメンテナンスで、家の外観が悪い場合は下記のような対策を取るとよいと言われています。

1・花や植物を植え、少しでも印象を良くする
2・家の中でも水回りを集中して清掃する(ハウスクリーニング等)
3・家の中の物を出来るだけ少なくする(部屋を広く見せる)

要は、高めに設定した売り出し価格で、買い手が買ってくれるかという点がポイントです。
ですので、内覧に来てくれているという事は、後は外観、家の中が気に入れば購入を本格的に考えるという事ですから、マイナスポイントを出来るだけ無くす事が大切になってきます。

売り手側の努力で少しでも家の売値が変わってくるのであれば、努力しない手はないですよね。

 

1・家の相場の調べ方

2・不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

3・中古住宅:高く売れる家と安い家

4・家を高く売る3つのポイント

家を高く売る3つの注意点

家を売る時の注意点僕が家を売った時に実践した「同じ家でも高く売る方法」をご紹介します。

不動屋さんから教えてもらったものは2・3です。大前提は、1の複数の不動産屋に査定してもらって、その中から良い不動産屋を選んだ所からのお話です。

1・複数の不動産屋に査定してもらう。
2・買主の第一印象を良くする。買主は家の中を15分しか見ない!
3・高く売りたい=時間をかける事

1・複数の不動産屋に査定してもらう。

これは3つの利点があります。

1・家(不動産)のおおよその価格がつかめる
2・価格や対応の良い不動産屋を見極める事が出来る
3・そもそも一括査定サイトは悪徳不動産屋を登録させない

複数の不動産やから査定仮に右図の様に6つの不動産屋それぞれから、あなたの不動産の査定額を聞けば、何となくでも査定額がつかめるはずです。
これを、1つの不動産屋だけからの査定額だと、その価格が本当に妥当かどうかわかりません。

2つ目の利点は、「良い不動産屋を見つけやすい」という事です。自分が無知識で飛び込んだ一つの不動産屋が、他の不動産屋よりも一番気に入るとは限りません。複数の不動産屋から査定書を郵送してもらた中身だったり、査定額だったり、電話での応対等を総合的に判断して、見極めることが出来ます。その後、気に入った不動産屋に自分の売りたい家に来てもらい詳しく査定してもらうわけですが、初対面での対応が悪かったりしたら、契約しなければ良いだけです。こちらが損な事はありません。

複数の販売店を簡単で、安全に比較した僕が不動産屋から聞き出した、絶対に損しない「裏情報」が、あなたが家を売る際に強い武器なると思いますので、こちらも参考にしてみて下さい。

家を売る手順

2.買主は家の中を15分しか見ない!

家の第一印象買主は外からあなたの家を見て、回りの環境も確認した時点で販売価格というハードルをクリアしていれば、家の中を内覧したいと不動産屋経由で申し出があります。

しかし、あなたが家を購入した時そうだったように、15分程しか家の中は見ません。買主さんは「さーッ」と雰囲気を見て、「分かりました」と帰っていきます。その帰り道や家で、奥さんやご主人と「ねえねえ、どうだった?」となる訳です。

その時に思い出す頭の中の映像は15分で得た情報で、それほどハッキリと鮮明ではありません。ですので第一印象が大事なんです。家の中に入る前で「なんか散らかっている家だな」とか、「家の回りにスコップや色んなものが散乱してだらしないな」と思われたら、台無しです。家に入ってからもそうです。

1・家の中の物を出来るだけ片付ける

これは基本ですが、「片付ける」というのは、出来るだけ物を無くすという意味です。隅のほうに固めておけば良いのではなく、物自体をなくして、部屋を広く見せるんです。もちろん必要なものまで捨てる必要は無く、あくまで演出です。

2・家の中に干してある洗濯物はしまっておきましょう

「今生活してるんだから、しょうがないじゃん」というのは、売主の言い分です。買主が求めているのは、「生活感の無い綺麗なお家」です。「生活感が出てた方が、イメージ湧きやすいんじゃないの?」という考えは都合のいい解釈です。無理しない程度で理想に近づけましょう。

3・水回りを綺麗にしておきましょう。

内覧者は必ず水回りをチェックします。キッチンの換気扇、トイレ、風呂場、洗面所です。自分で掃除して綺麗になればOKですが、取れない汚れで家全体の印象が悪くなっているのであれば、ハウスクリーニングを入れることも検討してもいいかもしれません。

4・あなたも見られている

買主さんは当然、今住んでいるあなたも見ています。私も見られました(笑)。やっぱり、変な人が住んでいた家より、清潔なおおらかな人が住んでいた家の方が印象が良いです。それも踏まえて、買主さんから色んな要望があると思います。値引きしてくれとか、エアコンは置いていって欲しいとか、ハウスクリーニングはそちらでやって欲しいとか。値引きはさておき、無茶な事言ってくる人がいましたが、そんなのは無視です。エアコン、ハウスクリーニング位だったら、僕が提示した金額で買ってくれるなら喜んで飲みますって感じだったので、僕は飲みました。何でもかんでも「嫌です」というのはあまり印象が良くないので、おおらかな気持ちで、気持よく家を買ってもうという気持ちが大事だと思いました。

3・高く売りたい=時間をかける事

家を高く売るには長い時間家を高く売りたいけど、3ヶ月で売りたい!これはまさに僕の状況と願望です。しかし、これは大変難しい状況だったみたいで、これをご覧の皆さんがポンポンと同じ状況で売れる訳では無いそうです。

僕の場合は、
・築年数が3年未満
・住所が新興住宅地で人気の土地

この2点が強みで、結局家を買い値と同等で売る事が出来ました。
全国でも珍しく土地の価格が上がっている土地だったのはかなりラッキーでした。

しかし、基本的に高く売りたい場合は、時間的な余裕を持ったほうが確立は上がるそうです。

期限が3ヶ月等と短い場合、売りだして1ヶ月で売れない場合、残り2ヶ月で売却しないといけないので、値下げせざるをえません。しかし、一年後には売れればという計画の場合はまだまだ希望価格で不動産屋に頑張ってもらうことも可能ですし、いろんな作戦も考えられるからです。

私も最初不動産屋に「3ヶ月で売らなければならない場合、希望額よりも低くなる事を想定しておいて下さい。」と言われました。この不動産屋は最後までとても正直でしたので、私もいろんな場面でとても心強い見方でした。その不動産屋から教えてもらった不動産業界の裏情報は、皆さんの今後の家を売る際に必ず役立つと思いますので、こちらもご覧になってみて下さい。

家を売る手順

相場の調べ方 | 実際に家を売る時困った3つの事

まず家を売ろうとしたら、無料で使えるサイトがいくつかあるので、自分で調べてみましょう。

僕は家を売ろうとした時に、我が家がいくらで売れるか一番気になったし、他社の利益とは全く関係のないところで家の相場を調べてみたいという思いがありました。

まずは沢山のサイトを見た中で、良かった3サイトをご紹介させて下さい。
下記以外にもgoo不動産や、アットホームさん・・・等色々調べましたが今回は割愛させて頂きました。

国土交通省 土地総合情報システム

土地の相場は言わずと知れた、国土交通省 土地総合情報システムで付近の土地の価格を検索する事が出来ます。
もちろん無料で検索出来ます。かなり細かい住所の違いまで価格を分けていて、検索も簡単でした。

国土交通省 土地総合システム

自分が売りたい不動産の近くの住所の地価が「㎡あたり◯◯円」と正確に出てきます。土地だけの方はこれで大体OKです。

Yahoo!不動産

次にこのYahoo!不動産のサイトで売りたい家付近の相場を知ることが出来ます。こちらも無料で使えます。

家の相場の調べ方1

自分の地域を選択していくだけで、その付近の実際に販売されている中古物件(新築・マンションもある)のおおよその価格が分かります。売りたい家の間取りや、場所、築年数等が近い物件があれば尚更正確にわかります。

不動産一括査定サイト「イエイ」

僕が使用して一番使えたサイトはこちら、一括査定サイトの「イエイ」です。「イエイ」は日本最大級の一括査定サイトで無料のサービスです。複数の不動産会社から無料で査定額が届くので簡単に家の相場を比較することが出来ます。・・・

イエイ

僕は今回査定をお願いするにあたって、「机上での査定のみ」でお願いしました。「机上」とは住所だけで査定してもらえる方法で、家に来られる事もなく、封書だったりメールだったりで査定書を頂ける方法です。最初は査定書だけで、次に気に入った不動産屋があれば不動産をしっかり見てもらう方法をとりました。結局その中で気に入った不動産会社1社に後々家の中を詳しく査定してもらう事になった訳ですが。

是非参考にしてみてください。

 

1・家の相場の調べ方

2・不動産一括査定サイトで複数のサイトへ査定依頼

3・中古住宅:高く売れる家と安い家

4・家を高く売る3つのポイント

レインズ(指定流通機構)って何? | 実際に家を売る時困った3つの事

不動産業者と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、不動産屋はレインズへ7日以内(専属専任だと5日以内)に登録しなければなりません。

一般媒介契約では、レインズへの登録は売主の任意です。

レインズとは、専任媒介契約した物件を他の全ての不動産会社にインターネット上で提供する事で、「この物件は我々の専任です」というふうに示す事が出来るものです。

レインズ(指定流通機構)は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。現在、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。

 

消費税『増税前』に家を売るべき?

消費税は2014年4月から8%に上がります。そして、2015年10月には10%へ。

私は転勤で3ヶ月後には次の勤務先の寮へ引っ越さなければなりませんでしたが、「増税前の今は売りどきなのか?」「増税後に売ったほうが断然お得なのであれば、賃貸に出してそれから売却もありか」と考えました。

家を売るタイミング増税前私の頭の中では、

売った方が得とは?

増税後より増税前の方が高額で売れるという事

買い手は少し位高額でも「増税前に買っておこう」と考えているはずだ!

こう考えてました。今から考えれば、本当に無知でした。

色々調べているうちにそうでも無い事がわかってきたのです。

【大事なポイント】

1・消費税がかかるのは建物部分だけなので、増税前と増税後では数十万円〜100万円程の差額。
2・増税後、家を購入する人が減るか増えるか(安く売れるか高く売れるか)は、結局誰にもわからない。
3・家を売る目的が一番大事

建物部分だけにかかる消費税

「家を購入」する際に消費税がかかるのは、建物部分だけなんだそうです。建物部分が2000万円の物件で消費税が8%に上がった時は+3%(60万円)、10%に上がった時は+5%(100万円)。もちろん100万円は大金ですが、一生をかけた買い物を決める判断材料になるのだろうか?という事なんです。人間の動きなので、なってみないと分かりません。もちろん、「2014年には家を買いたい」という方は、増税前に購入するでしょう。ですので、家を売る目的や、今後の不動産業界の景気も大きく関係してくるので、差額だけを見た時には、家を売った方が良いとは判断出来ません。

事実3%から5%へ増税した時は不動産価格は下落したが・・

1997年、消費税が3%から5%に増税した時期は景気が悪いのも手伝い、不動産価格は下落しました。

今回も同様の事が起これば不動産価格が下落し「増税前に家を売った方が得」という事になります。しかし、増税後は住宅ローン減税の見直しが検討されています。増税後に住宅を購入する人を減らさない為に住宅ローン減税を15年で最大1000万円まで減税される事になるそうです。

ですので、不動産価格が上がるか下がるかは予想はされていますが、実際のところ誰にもわからないのです。

家を売る目的が一番大事!

家は消費税増税前私のブログなので、私の意見を少し書かせて下さい(笑)

消費税増税前に家を売るべきか?増税後に家を売るべきか?という問題自体が少しずれているんです。

条件を同じにすれば話は別ですが。

2014年に家を売る事を検討しているが、増税前か増税後かというお話であれば、増税前でしかも早めに売りだした方が良いと思います。しかし「ここ数年は増税が続くから」「家も新しい方が高く売れるだろう」という理由だけでしたら、家を売る「本来の目的」に重点を置いたほうが良いと思います。

出張で家を売る事になった僕は人の事をとやかく言えませんが、世間のニュース等に惑わされて、自分の大事な家を売ってしまうというのは凄く悲しいですよね。

お金に余裕のある人でしたらお好きにどうぞと言いたい。

ですが、家を売って次の家に住み替える人も多いはずです。相続した不動産の売買ですら「増税」を抜きにして「世間の流れ」を予測して決めた方が良いのに、住み替えの人なんて、次の家をグレードダウンしてでも今売った方が良いと思ってしまってはいけないという事です。

貸すか売るで迷います | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る6僕は転勤が決まって家を離れなければならなくなった時に「売る」か「貸す」かで迷いました。

最初は転勤の話を聞いて、「この家に戻ることは無い」となれば、「売る」選択肢しか頭にありませんでしたが、そういえば賃貸にすれば「賃貸収入」を得られる事になって、サラリーマンが副収入を得ることも出来るのではという期待もあったので調べたんです。

まずローンで買った家は、ローン残高を全額返済しないと売ることが出来ないという事を知りました。

売却額がローン残高に達しないとなればその分を自分の貯金から出して返却しないと行けないわけですが、この点は一括査定でおおよそわかり、その後不動産屋と細かい所を詰めるので大丈夫です。そのラインを割るようだと売却を断れば良いのですから。ギリギリのラインで売り出したのであれば、その後賃貸に変えれば良いんです。

家を貸す場合にかかる費用等まとめてみました。

家を貸す場合に入ってくる収入

・賃料
・入居者がいない期間は無収入

家を貸す場合にかかる費用

・その家の毎月のローン
・不動産屋の管理費(家賃の5%程)
・年一度の固定資産税
・ハウスクリーニング・リフォーム代金

家を売る場合は、売ったお金をローンと不動産屋の仲介料に当てる訳ですが、家を貸す場合は、元々あったローンの毎月の返済分、年一度の固定資産税を払えるだけの賃料を設定しなければなりません。その地域から離れる訳ですから、管理も不動産屋に任せる為管理費も発生します。そして賃料は不動産収入として扱われるので確定申告も必要です。そして、家を売る時とは違い、最低ハウスクリーニング、リフォームも視野に入れた費用も用意する必要があります。仲介業者への管理費は家賃の5%程を支払うようです。

なんか面倒くさそうですよね。

その上、家を貸す場合のデメリットが大きいかと思います。

家を貸す場合のメリット

・人が入っている間は家賃収入がある

家を貸す場合のデメリット

・空き家になれば無収入
・入居している方に、大家(自分)の都合で出て行かせる事が出来ない。
・建物・設備の修繕費は大家負担
・入居者が家賃を滞納する場合
・賃料の値引きが必要になる可能性がある

家を貸す売る「賃貸オーナーに関するアンケート」によると、貸し出し後に困ったこととして、「借り手が決まらない・空室期間があった」と挙げている人が24・3%で1位だそうです。

家を売る場合のメリット

・固定資産税・維持費がかからない
・家を売却した時のお金を次の住宅や賃貸に当てる事が出来る

家を売る場合のデメリット

・家を売っても、現在の住宅ローンを完済する事が出来ない場合、貯金などの自己資金から出さなければならない(この方は賃貸が良いと思います)
・その家に戻るという選択肢が無くなる

それを踏まえて、家を貸す場合は、以下の人におすすめだと思います。

・家を貸す場合にかかる費用全てを家賃収入でまかなえる可能性が高い
・その家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合
・比較的築年数が浅く、リフォームの回数も少なくてすみそう
・空き家になる期間が短い・・(可能性の問題)
これもケースバイケースですが、メリット・デメリットを踏まえた上で「自分にとって」どれが「一番良い選択」か「希望する未来」かを良く考えて決めて下さい。

ハウスクリーニングした方が高く売れる? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を高く売るハウスクリーニング僕は決してハウスクリーニングをオススメしている訳ではありません。ケースバイケースだと思うんで。その上ですがこんな事例があるそうです。

建売住宅2棟がほぼ同時期に中古住宅として売りに出されたそうです(家のスペックは同じという事です)。2棟ともしばらく売れませんでしたが、片方のオーナーさんがハウスクリーニングを入れた途端に買主さんが決まったという話。

何回も恐縮ですが、ケースバイケースだと思いますけどね。

僕が売った家は築3年で比較的浅い築年数でしたがハウスクリーニングを入れました。なんせ短期決戦だったので、内覧にきた買主一人ひとりの第一印象を良くしたかったんです。買主さんが内覧する時間はせいぜい15分くらいです。買主さんはその15分で見た情報を自分の家に帰ってから思い返す訳ですから、第一印象がとても重要だと考えました。不動産屋さんは私の家の中を見ながら「これでしたらハウスクリーニングしなくても良いと思いますよ。すればもっと印象良くなるとは思いますけど」って感だったんで、じゃあハウスクリーニング代位は上乗せして売りだして下さいといって、その価格で売り出しました。

家によってはハウスクリーニングをした方が成約率が上がる場合や、売り出し価格を高めに設定しても買主さんの印象がよくなり成約というパターンもあるそうなので、僕がハウスクリーニングを頼んだ所の金額で非常にザックリですが目安にしてみてください。

トイレ:約10,000円
キッチン(換気扇含む):約20,000円〜30,000円
洗面所:約10,000円
風呂:約20,000円〜30,000円

家全体:20㎡: 約50000円
70㎡:約100000円

僕が不動産屋から言われた事は、「水回りを綺麗にしておいて下さい」という事でした。

部屋も当然ですが、トイレ・キッチン・洗面所・風呂は

家を内覧に来た人にいい印象を持ってもらい、高値で購入してもらいたい!この願いを叶える為には、リフォームかハウスクリーニングという手段が有効ですが、両方共お金がかかります。別の記事でもお話しましたが、リフォームの方が大きなお金が動きますが、家の印象を良くしたいという目的の為に出す金額かと言われれば、費用対効果が低い気がします。

ハウスクリーニングはリフォームに比べて安価に出来ます。その上買主さんに良い印象を与えることが出来ます。

しかし、一番安く抑えようと思ったら、自分でやる事ですよね。キッチンや風呂・トイレ等があまりに汚れていれば、自分たちでは綺麗にはならないという箇所をハウスクリーニングするのがいいと思います。

しかもハウスクリーニングを行うのは、買主さんが決まってからで良い場合もあります。

内覧に来た買主さんに「ハウスクリーニングはこちらでやらせてもらいます」という一言でも、充分いい印象を得られると思います。

 

リフォームした方が高く売れる? | 実際に家を売る時困った3つの事

家のリフォーム僕の場合は、築3年の新しい家だったのでリフォーム等は考えませんでしたが、築年数の経っている家の場合は迷う人が多いと思い、不動産屋に聞いたりして調べてみました。

リフォームするメリット

・買主さんへの第一印象が良くなる
・リフォーム代金を別で考えていない買主さんにとっては魅力的。
・買主さんがリフォームせずすぐに住める。

リフォームするデメリット

・リフォームしたからといって、高く売れるとは限らない
・買主さんのリフォームイメージと違う可能性がある
・自分でリフォームを考えている買主さんにとっては余計なリフォームになってしまう。
・「リフォームしてある物件」=「リフォーム代金が物件価格に上乗せされている」というイメージを持たれてしまう可能性もある。

上記の通り、結局ケースバイケースみたいです。

中古住宅を探している買主さんの中には「安く購入して自分の好みにリフォームしたい」と考えている人もいるようで、最初からリフォームしてあると、「リフォーム代金が購入金額に上乗せされている」「イメージが違う」等でマイナスに働く場合があるみたいです。極端ですが「花がらの壁紙」にリフォームしてあったら、僕はそれだけでその物件は購入しませんし(笑)。

だからと言って、「汚すぎる壁紙」や「ペットの臭いが染み付いた床や壁」や「雨漏り跡」があると、内覧に来た人にとって印象は良くないですからね。

リフォームしたから物件評価額が高くなるというのは、一概には言えないみたいです。

ですので、不動産屋さんに家を見てもらって決めるのが間違いないと思います。

「家を売る」という目標は、不動産屋も僕らも同じです。
不動産屋も自分達の利益の為に「何とかして家を売りたい!」はずです。
ですので、沢山の中古住宅を見てきたプロに見てもらういアドバイスを受けるのが確実です。

 

解約出来ない専任媒介契約 | 実際に家を売る時困った3つの事

専任媒介解約僕は専任媒介契約を結ぶ際、不動産屋にこう言われました。

「契約を結んでもらってから3ヶ月でうちとの契約が一旦切れますので、また契約し直しという事になります」と。僕はその時、この業者さんでずっとやってもらおうと考えていましたので、あまり深くは考えませんでしたが、ふと「専任媒介契約を途中で解約出来るのか」と考え、その不動産屋に聞いてみました。

「もちろん契約解除はしてほしくないですが、3ヶ月経ってなくても出来ます。違約金とかも無いのですが、広告費等のこれまで当社でかかった費用は支払って頂く事になります。」と言われました。

その後色々調べたんですが、その広告費等の経費が納得行かない場合は、不動産屋から書面でもらって、各都道府県の県庁の不動産業者を監査する部署へ相談するのが良いそうです。

なお、別の記事でも書きましたが、専任媒介契約を結んでいる最中に他の業者の媒介で契約したり、自分で見つけた買主さんと契約する事になった場合は、報酬相当額の違約金が発生するので注意が必要です。

一般媒介契約の方が良いのかな?

僕は専任媒介契約を選んだのですが、もちろん専任媒介契約には上記のような縛りがあり、「違約金」だとか「費用負担」の可能性があると言われると、「じゃあ一般媒介契約の方が良いのかな」と思いがちですが、僕は専任媒介契約をおすすめします。

不動産屋はもちろん僕達に「専任でお願いします!」と言ってきます。それは別の記事でもお話しましたが、自分たちだけが扱える不動産が増える事になり、他社に横取りされる心配が無いという事と、営業さんもこの物件を売れば利益になると思えば、広告を打ったり、人件費もかけます。

僕が3年前にこの家を買った時に色んな不動産屋を回った時の事をお話させて下さい。

最初は新築物件で色々紹介してもらいましたが、中々気に入った物件がなかったので、途中から中古物件も見せて欲しいという条件を追加しました。不動産屋と家を見て回る際は、半日かけて3・4物件内覧してまわりました。これは直接不動産屋に確認したわけではありませんが、大体終盤にオススメ物件をもってきます。序盤はあまり人気のない物件を僕らに見せて、終盤に自分たちが持っている「売りたい」物件を持ってくれば、「この物件いいんじゃないか?」となりやすいからだと思います。

僕は、不動産屋がこの終盤に持ってくる物件は、一般媒介契約のものではないと思います。
だって営業マンがここまでプランニングを立てた時間、内覧して回った時間も、「直前で他社が契約してしまったら」全てパーですから。そんなリスクのある一般媒介契約物件よりも、専任媒介契約物件から進めるのは当然だと思います。このなんでもなさそうな「紹介する順番」がとても大きい差だと思いますがいかがでしょうか。

どちらにせよ確かなことは、複数の不動産会社から良い業者を見つける事が一番大事だということです。

専任媒介・一般媒介とは? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る流れでお話しましたが、一括見積もり査定で複数の不動産会社から査定が届いた後、気に入った不動産会社に自分の家を売って下さいという契約をします。

契約の種類には大まかに3種類あります。

1・専任媒介契約

特徴:1つの不動産屋との契約で、他の不動産屋との契約は出来ません。
自分で買い手を見つけてきた時は、営業経費等を支払う必要があります。
依頼を受けた仲介業者は2週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。

メリット:不動産屋側にとって、「他社に契約をとられるリスク」が無いし、その物件を売れば100%その不動産会社の利益になるため、広告費をしっかりかけて積極的に販売活動をしてくれます。不動産屋のモチベーション(気合)も一般媒介契約より事実高くなります。

2・専属専任媒介契約

特徴:上記1の専任媒介契約の一種で、上記1と大きく違う点は、自分で買い手を見つけてきても成約できない点です。

メリット:専任媒介契約よりも

3・一般媒介契約

特徴:複数の不動産屋と契約を結ぶことが出来ます
その際にどの会社と契約したかを各不動産屋へ報告する必要があります。
報告していない不動産屋(仲介業者)によって成約された場合、営業経費等を各社へ払う必要が出てきます。

メリット:複数の仲介業者へ依頼出来る・・・というのは昔のお話で、今はメリットがあまりないのが現状な     んです。後ほど詳しくご説明します。

一般媒介契約はメリットがない?

3種類の媒介契約の内、「専属媒介契約」で契約されるケースは少なく、実質的に「専任」か「一般」かという選択になっているようです。

そして先程も言いましたが一般媒介契約は売主にも仲介業者にもあまりメリットが無いというお話。

インターネットが無い昔の話だと、複数の不動産屋に自分の家を紹介してもらう事はメリットでした。1つの不動産業者が直接買主に物件をおすすめするのと、4つの業者が直接物件をオススメするのでは売れる確率も高くなりますしね。

しかし、今はインターネットの普及で、それが無くなってしまったと言われています。

4つの不動産業者へ一般媒介契約を結んだとします。その内の一つが物件情報をレインズへ登録すると、その情報は全国の不動産屋が観覧でき、一般のお客さんも見ることが出来ますので、複数の業者と契約を結ぶメリットがあまり見つからないというのが特徴になっています。

しかし、ちょっと偏った考えではありますが、悪徳業者に引っかからないという点では、一般の方がいいかもしれませんね。

一つの不動産業者と専任媒介契約を結んだが、実は悪徳業者だった場合は大変です。
(あまり無いと思いますが・・・)

ですので、自分の家又は土地がほっておいても売れる様な人気物件・希少物件であれば、一般媒介で複数の業者に浅く広告してもらうのも良いと思います。悪徳業者のリスクを考えると私はオススメです・・が、自分で自分の不動産がどれだけ人気か?価値がどれほどあるか?を理解しておく必要があります。これも一括見積り査定で複数の業者とやりとりすればわかる事です。

しかし、人気物件・希少物件はほとんどありませんし、中古物件が売れにくくなっている現状では、専任媒介契約にされる方が多いそうです。

まとめ

複数の業者から一括見積もり査定してもらい、売りたい不動産の評価と、良い不動産屋を見つけた上で、下記のような選択をするのが一番良いです。

売りたい不動産が人気・希少物件の場合 → 一般媒介契約

急いで売りたい。急いでは無いが、特に人気・希少物件では無い → 専任媒介契約

僕は迷いました。

僕の家は一括見積り査定によると「人気物件」であることがわかりました。(本当にラッキーでした)

ですが、会社都合で「売却」→「現地へ引っ越し完了」を3ヶ月以内に完了させなければなりませんでした。家を無期限で売却するなら僕は一般媒介契約にしていました。しかし短い期限だったので、専任媒介契約にしました。そして、「短期で売るなら高くは売れない」という鉄のセオリーを、「人気物件」という事で短期ですが、強気で高めに価格設定して販売開始しました。これも1つの不動産業者からの査定だけでは自分の家がどれだけの評価なのか全くわかりませんので、僕が自分の家が「人気物件」だと言うことに気づかないまま、その不動産屋の言う通りの価格で販売開始し、不動産業者はあまり手間もかけず仲介料を得ることが出来たでしょう。

結局は強気で出した価格で売ることが出来たので良かったです。

 

必要な書類や登記について | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る時に必要な書類不動産を売る際にまず必要な書類はこちらです。

1・登記簿謄本(土地&建物)
2・購入時の売買契約書
3・重要事項説明書
4・土地の測量図
5・家の図面や仕様書

私は家を購入した時の書類(上記書類)全て一塊にして、袋に入れて棚にしまってありましたので、不動産屋から「これが必要だ」と言われた時すぐ出てきましたが、無くなっていたらどうなるんだろうと少し怖くもなりました。

買い手が決まって、家を引き渡す際に必要な書類はこちらです。

1・登記済権利証
2・固定資産税の評価証明書(土地&建物)・固定資産税納付書
3・実印と印鑑証明
4・抵当権抹消書類(住宅ローン抹消)
5・登記簿の住所と今の住所が異なる場合は、住民票
6・境界確定測量図
7・物件状況確認書
8・銀行の通帳※お金を振り込んで貰う

これは不動産屋がその都度教えてくれますのが、一応サッと目を通しておくだけでいいと思います。

 登記を行います

不動産の売買では必ず登記が必要になってきます。

よく「登記」と聞きますが、そもそも登記って何ですかね?
私は大体把握しているつもりだったんですが、調べてみると改めて頷く事もありましたのでご紹介します。

登記とは、不動産の正式な持ち主(所有権者)を国の機関である法務局に届け出をして、自分の権利を国からお墨付き頂く事を指すそうです。

家にある「表札」や、会社にある「会社名」。これらの名前と、正式な持ち主の名前とが違う場合が多々ありますよね。賃貸で住んでいる場合等は、登記簿ではAさんの所有ですが、表札は間借りしているBさん、というふうにです。

この情報は、法務局にて登記事項証明書を取り寄せる事で、誰でも確認することが出来ます。

登記は難しい?

正直、私も全部把握出来ていません(・∀・)

しかし、不動産の売買は不動産会社と行政書士の先生がしっかりと教えてくれますので、「来週の登記手続きの際は、実印と印鑑証明を持ってきて下さい」と言われれば、実印と印鑑証明を持っていけば大丈夫です(*´ェ`*)。

私が今回売った家を買った時の登記手続きも不動産屋から「あすは◯◯銀行に◯◯を持って来てください。行政書士さんと、私(不動産屋)も行きますので」と全部説明してくれるので、流れや必要なものを事前に全て覚えておく必要はないと思います。登記の際も、行政書士の先生に「ココに実印をお願いします。次はココ・・次はココ」みたいな感じで、「はんこ押しマシーン」の如く、印鑑をぺたぺたと押していましたね。本当は全部理解して押さなきゃいけないんでしょうけど、はんこを押すだけの作業で、1時間もかかかってましたから、内容確認しながらやってたら・・・この部分は本来は問題なのかもしれませんね。

登記の注意点

不動産を相続した場合や、転勤などで頻繁に引っ越しをしている方は注意が必要です。

不動産を相続した場合は、相続登記が完了されていないと、その不動産を勝手に売買することが出来ないからです。

そして、よく引っ越しする方は、登記情報が前の住所のままの登録になっていると、その住所から今の住所までの公的書類を用意する必要があるので注意が必要です。

これらの心当たりがある方は、不動産屋に伝えて、必要な書類を早めに準備しておくようにしましょう。

 

1・家を売る時の費用・何にいくらかかる?

2・家を売る時にかかる税金のまとめ

3・家の売却で必要な書類や登記について

住宅ローンがかなり残っているけど、家を売っても大丈夫かな・・・

家を売る住宅ローン「子供が大きくなったので、もっと広い家に住み換えたい」

「一戸建てに住んでいたが、セキュリティの高いマンションに住み替えたい」

「仕事場が変わったので、出来るだけ近くに住み替えたい」

だけど・・・今の住宅ローンが全然残ってるけど大丈夫かな?

買い替え時=住宅ローンがまだ残っている

この状況がほとんどだそうです。

僕のように新築購入し3年未満で売却される方も意外とたくさんいらっしゃるとか。

僕も住宅ローンがまだ30年分位残っている状況で家を売りましたから、最初は心配しかありませんでした。

でも、不動産一括見積もり査定できた不動産業者から、不動産売却で得たお金をローン返済に回し、むしろ我が家は購入した時以上の価格で売れる可能性もあるという事でしたので、心配は吹き飛びました。

その後、その不動産屋さんの言うとおり、買値以上の価格で家を売る事が出来ました。

注意点!

僕が購入した家は、新興住宅地帯で、全国でもまれに見る「買値を上回る売値」が着く地帯だったのです。

僕はそんなことは一切わかりませんから、買値を下回る事はもちろん、住宅ローン残高と仲介手数料等を差し引いたら、赤字になってしまうという事を一瞬で想像しました。

一括見積もり査定でく査定額が、6件中2件が買値を上回る価格を提示してきて、残り4件中2件は買値での査定額を出してきた時に「この家、高く売れるんだ!」ってわかったんです。

ですが、僕の家はたまたま良かったですが、買値を下回る査定額が多いと思います。
(僕は本当にラッキーでした)ですので、

少なくとも住宅ローン残高+不動産屋に支払う仲介手数料(不動産売却価格の4%程)で家が売れなければ、赤字になってしまうという事です。(仲介手数料=売却価格✕3%+6万円+消費税)

その為にも不動産の一括見積り査定は必須とも言えます。

無料ですし、信頼出来そうな業者を複数の中から電話で話したり、査定書をもらったりしている間に決める事ができます。もしも気に入った業者がいなければ、一括見積りサイトへもう一度別の業者に依頼する事も可能です。

査定してもらって、査定額が住宅ローン残高を下回るようだと、買い替えは厳しいと思います。

住宅ローン残高を減らして、査定額に追いつく事を先に進めた方が良いと思います。

そして、「机上の査定額」はあくまで「机上」ですので目安です。

査定額が安いと言って諦めずに、不動産屋に家を見に来てもらって(どこの業者も無料です)、日当たり、立地、周辺の環境、騒音、駅までの道のり等を詳しく査定項目に加えてもらって、より高値で売れる可能性を、不動産屋さんと一緒に探しましょう。

 

家・土地を売る【流れ】

では、不動産屋に仲介を頼んで家を売る時はどんな流れになるのか全体像を捉えておきましょう。自分の体験通りに並べました。

1・『複数の仲介業者に不動産の査定依頼をする』

2・『業者から査定依頼が届く』(2.3日後)

3・『気に入った不動産屋に詳しく査定してもらい、売却計画を立てる。』(1週間後)

4・『納得がいけばその業者と契約』(当然納得出来なければ気にせず別の業者と売却計画を立てましょう)

5・『不動産業者が不動産を売り出す』(2週間後)

6・『買い手が徐々に集まり、内覧に来る』

7・『買主と売買契約を結ぶ』

8・『売り買い代金と諸経費の精算』

9・『買主へ不動産の引き渡し』

家を売る大体の流れはこれで掴んで頂けるのではないかと思います。

家を売る家族それぞれの項目については、項目の下にあるリンクから詳細をみてもらうとして、このページでは不動産を売却する際の全体的な注意点を書きたいと思います。

まず最終的な売却価格ですが、「早く売ってしまいたい」か「納得行く価格がつくまで待つ時間がある」かで随分変わってきます。「早く売りたいし、高く売りたい」は難しいです。

しかし僕の場合は、3ヶ月というあまり時間が無い中での家の売却が条件でしたが、上記の流れ通りに進み、「高値」で「早く」を実現する事が出来ました。

例えば私が無理にでも、希望価格を高めに設定して不動産屋が売り出したとしたら。

1ヶ月間買い手から連絡が来ず、しぶしぶ価格を下げると、毎日不動産チェックしている人の目には「この物件の価格が下がった!まだ待てばもうちょい下がるかも」と期待させて、更に買い手がつきにくくなるそうです。

売り出し価格を高めに設定すると「運が良ければ買い手がつく」位に考えて下さい。と仲介の不動産業者に言われたので、僕は不動産屋から査定額の少し上の価格で売出し、専任媒介契約を結び、短期間に力を入れて出来るだけ高く売るという方法を選択しました。ですので、長期間待てる状況だったらもっと高値で売れていたかもしれません。

ですので高く家を売りたいと思ったら、出来るだけ早く準備した方が売却価格が高くなる可能性が高くなります。

新築物件が安くなってきている!

「家を売る流れ」を把握する上で「新築物件の価格が安くなってきている」という事は知っておかなければなりません。

家を売る人にとってはあまりいいニュースではありませんけど。

大量の材料の仕入れや、価格競争によって新築価格はどんどん安くなっています。

従って、不動産市場において「中古住宅が売れにくい状況」はますますエスカレートしている事を頭に入れて動いたほうが良さそうです。

しかし、中古住宅のメリットももちろんあります。

中古住宅のメリットも意識しておく!

新築住宅を購入する場合、まだ上モノがない状態で購入する場合と、上モノが既に建っている状況があります。人気物件は、土地だけの状態の上モノが無い状態で完売してしまいます。

ですので、実際の日当たりや、家の中に入った時の騒音や、窓を開けた時の景色、風通し、近隣住宅との距離等は予想の段階で購入することになります。

中古住宅のメリットは、元々人気物件で、不動産屋から「売出す前に完売」しているような物件でも、家の中を隅々までシッカリと確認出来て、新築よりも安い価格で購入出来るというメリットがあります。

あとは、住んでいた人から感想が聞けたり、手抜き工事等が無いか等、症状が表れている場合は確認出来たりします。

買い手が内覧に来られた時は、「こんなに低価格なのに良い物件を見つけたあなたはラッキーですね!」という意識を持って下さい。「こんなに年数も経っているこの家をこんなに高い値段で買ってくれるだろうか・・?」という様な自信無さげな対応はよくありません。買主に伝わってしまいますよ。

買主は値引きをしてくる!

不動産屋が言っていましたが、買主は必ずと言って良いほど値引きをしてくるそうです。

そうですよね。私が逆の立場だったら、「値引きしてもらえませんか?」の一言は必ず言います。

ですので、売り出し値(査定額)もそのままで売れるという期待はしない方が良いかもしれません。

値引きがいくら位ありそうだから、最初からこの価格でつけよう等、不動産一括査定で出会った信頼できる不動産屋と相談してみて下さい。

 

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

良い不動産屋の見分け方 | 実際に家を売る時困った3つの事

不動産一括査定サイトで家の価格を査定してもらい、1社〜6社から査定2.3日後に届きます。

その6社の中から自分の家を売ってくれる不動産屋を決める訳ですが、

売主(私)と買主をつないでくれる仲介業者さん(不動産屋)との契約は専任媒介・一般媒介があります。

私が専任媒介での契約にした理由は、3ヶ月以内に売却しなければならないという短期決戦だった事が一番ですが、やはりダラダラと後回しにされて、売れないから値を下げて、あまり納得いかない金額で売れるというのが嫌だったという事もあります。

一般媒介での契約を選ぶにしろ、専任媒介契約にするとしても、当然良い不動産屋に請け負ってもらいたいです。

しかし、驚かせるわけではないのですが「悪徳不動産屋」という存在は少なくない数存在していると言われています。

これは私が今回売った家を、「買った時」に自分で調べたの事で、しかも家を買う時にいくつか出会った不動産屋の中にも怪しいヤツがいました。

良い不動産屋を知るには、悪い不動産屋を知らないと始まらない!という事で、その時の体験談も交えて不動産屋の見分けるポイント書いてみました。

1・言葉使い・身なりが汚いのは✕

不動産屋の見分け方私は結局これが「素人が悪徳を見分ける」一番の方法の一つではないかと思っています。一番最初に不動産屋とコンタクトを取るのは、一括見積り査定をした際に、不動産屋からかかってくる電話ですよね。その時の言葉使いが汚かったり、乱暴だったり、こちらの話を流す様な素振りや、疲れている風(ダルそう)だと、私なら見積もり云々の前に、それ以降お話をその不動産屋とは進めません。

悪徳不動産屋とは、詐欺師集団と同じです。

悪徳不動産屋と悪徳建築屋は仲良しと言いますし、「不動産屋」とは名ばかりの悪を呼ぶ悪・・どうしようもない詐欺集団です。

今回僕が一括見積り査定して依頼した6社はOKでした。

しかし、僕が3年前に家を買った時に、チラシを見て電話した不動産屋は、ほぼタメ口でした。信じられないかもしれませんが、話し口調がそれを許してしまうような感覚に陥りそうになる程自然な「タメ口」。(例が下手ですね)。その時に見ていたチラシの価格が安かった事が魅力で、実際にその不動産屋と土地を見に行きましたが、その人の出で立ちもチョットびっくり。薄汚いドカジャンに、スボンはスラックスでしたが、シワシワだったのをおぼえています。そしてその人の威圧感のある態度とか全体の雰囲気が気に入らなかったので、「考えます」といってこちらから音信不通にしました。かなりしつこく電話がかかってきたので、「すいませんが別の物件を購入したので」というと、今度は機嫌が悪くなったのか「他で決まったのなら教えてくださいよ!」なんて言われて。嫌な気分を味わったことを思い出します。もしかしたら悪徳不動産だったかも?なんて考えるとゾッとしてきます。けれど、人生の大事な選択の時だからこそ、側で助言してくれる人は、「感じが良く」「任せても安心出来る」といった感覚の人に頼みたいですね。

2・他社の悪口を言う

これは不動産を扱う宅建業法に違反しています。

例えば、「先日お話を聞いたA不動産屋は◯◯◯◯万円で販売開始が妥当だというお話でしたが、B不動産屋さんは何故それよりも低い金額で査定金額を出されたんですか?」という質問に対し、「A不動産屋は、いつも売れもしない査定を出すことで有名なんですよ」なんて回答が返ってきた瞬間、法律も守れない不動産屋のレッテルをその不動産屋に貼って下さい。

3・宅建免許証を見せてもらう!

良い不動産屋これも3年前に家を購入した時に得た知識です。

免許証にある、第(1)000000号という部分の( )の部分の数字が勤めていらっしゃる不動産屋さんが開業してどれくらいの年数が経過しているかが分かるんです。

( )の中の数字は3年毎に増えていくので、(1)ですと、開業して1〜3年未満。(5)は15年という感じです。

( )内の数字が大きいと、長年不動産屋を営んでいる証拠ですので、信頼がおける会社という事で家を売る時安心できますね。

 

他にも、不動産屋の店内が汚いところは✕だとか、勤続年数の少ない社員しかいない不動産屋は✕だとか、広告が誇大(お店のガラス越しに貼ってある広告等)だと✕だとかいろいろありますが、全部見だしたら、どこも悪い業者に見えてくるんです(笑)。私がそうでした。3年前に家を購入する時に悪徳業者の条件を調べすぎて、「この不動産屋は、店内が汚いし、デスク上の書類も乱雑だからここはやめておこう」とか、「この不動産屋は開業して6年か・・もっと長くやっている所の方がいいかな?」等、考えすぎちゃいました。

ですので、家を売る際はひと通り上記を頭に入れた上で、「いくつ悪い所があったかな?」「いくつ良いところがあった?」など採点方式で決めるというのもひとつかもしれませんね。

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

突然家を売ることになった男の【自己紹介】

家を売る話4
初めまして。突然の写真ですが、私が家を売る事をお任せした不動産屋さんに査定に来てもらった時の写真です。

結果から申しますと、この不動産屋さんに仲介をお願いして、3年前に新築3480万円で購入した家を3280万円で売る事が出来ました。2700万円のローンが残っていましたが、諸経費等差し引いて400万円程手元に残る事になりました。

このブログは3年落ちの中古住宅を3ヶ月の期間でなぜ高額で売る事が出来たのか?をこの時の経験や不動産屋さんからの情報を元に書いていこうと思っています。

【自己紹介】
私は、現在34歳2児の父でサラリーマンです。

大学卒業後入社した今の会社に勤めて12年。

会社に入社当時はアパート暮らしでしたが、27歳の時に結婚して、公団へ引っ越しました。

僕が30歳の時に長男が誕生して、賃貸じゃなく一戸建てが夢だったので直ぐに一戸建てを購入。

31歳で家を購入したのは今から約3年前の事。

3480万円の家を35年ローンで。親からの援助で頭金を500万円入れてもらったので、

繰り上げ返済を定期的にしていたのもあって、残りの返済金は2700万円程。

うちの会社は転勤はありますが、独り者か賃貸の人が行くのがほとんど。

ですが、今回僕が行くことになった転勤先の支社長が突然の失踪・・・

私に白羽の矢が刺さりました。

突然、県外への転勤を告げられました・・・。

前任者は現地で11年目に突入していて、僕が現地に行く場合はその位の年数は覚悟してくれと言われました。

それ以下になる事はなくても11年以上になる可能性や、戻ってこれない可能性も。

もちろん独り身だったら喜んで受けた話・・・大きな会社ではありませんが、仮にも支社長です。

ですが、マイホームを購入していた僕にその話が来るとは思ってもみませんでした。

「俺は本社でコツコツやっていこう」と覚悟を決めてマイホームを購入した訳ですし・・・これは左遷か?とも疑いました。

「現地のヤツを上に上げろよ」とも思いました。会社のいろいろな事情と、僕に対する期待も感じました。

社長からその話があった時も、

「3年前に一戸建てを購入した事も知った上でお願いしている。しかし、君にとっても悪いばかりの話ではないはずだ」

と、なんとも・・・

その時僕の頭の中では、おおまかにですがくっきりと疑問符が出ていました。

「この話を奥さんが聞いたら何て言うかな?」

という事と、

「今家を売ったらいくらになるんだろう?」

という2点でした。

幸い長男も幼稚園に通いだして間もなく、友達も出来てきたばかり。

可愛そうだが、小学生や中学生の時期の転校よりはマシかと。

「妻と話してみます」

と一旦持ち帰り、奥さんに話したところ、かなり落ち込んでいました。

そりゃそうだ・・・

「・・・とにかく、家の価格がいくら位か見てもらわないとね」

なんとも頼もしいではないか・・・前に進むしか無い。

奥さんの行動力も手伝って、家を売る方向で動くことになりました。

家を売却して転居先の会社の寮に住むまで、いろいろな「分からない事」や「困った事」「迷った事」がありました。

このブログは、自分の経験を残しておきたいという思いと、同じ事で迷っている人がいれば役に立つかもしれないという思いで、書き留めたものです。

出来るだけ丁寧にわかりやすく書くように心がけますので、温かい目で見てやって下さい。

不動産一括査定のデメリット

不動産一括査定のデメリット家を売る時、不動産一括査定サイトを利用して検討材料にする事は、僕に大きなメリットを与えてくれました。

しかし、デメリットや困った事があったのも事実です。

そんな、不動産一括査定サイトを利用した際の僕が感じたデメリットをいくつかご紹介します。

家に来ちゃった不動産屋もいました

「最大6社の不動産」から無料で査定額をもらえるという事で、「6社」からの査定を希望しました。

僕は3ヶ月後の引っ越しを予定していたので、近所の方にはまだ言いたくなかったんです。ですので、各不動産の担当者の方からへ「すいませんが、今回は訪問じゃなく机上での査定をお願いします」って感じで答えてました。家に来てほしくない理由は特に言わなかった僕も良くないんですが。「机上査定」とは、不動産一括査定サイトで入力した情報のみで、不動産屋がデータから査定額を出すものです。

そして、5社の不動産業者さんから封書で、1社からはメールだけで見積もりを頂きました。

その中で、封書で頂いた業者さんの中に1社、直接家まで届けに来た人がいたんです。

A社

ピンポーン

はい(インターホン越しで)

A社

突然すみません。◯◯不動産ですけれども、査定書のお届けに参りました。

え?はあ・・ポストに入れといてもらえますか?

A社

わかりました。よろしくお願いします。

「訪問じゃなく机上でお願いって言ってた意味分かってないな・・」。

家の見積もり額が高くても、この業者に任せるのは止めようと思いました。

このブログを見てくださる不動産屋さんがいらっしゃれば、ここは注意してほしいですね。

凄く親身になってくれるカモという風にも取れますが、「ご近所にもまだ家を売る事は言ってないのに・・」っていう思いがあったので、家に来られるのが嫌な方は(皆嫌かな・・?)最初の電話で伝えておくのがベストです。

2番目に心配だった「査定額」=「売れる金額」かという点ですが、そうではありませんでした。

それぞれの不動産屋によって、査定額を算出する方法が違いますし、担当者の感覚だったりも働いて、「売れるであろう金額」を各社が出してきます。

ただ、家の一括査定をする前まではどういった基準で査定しているのかが分からなかったので心配でしたが、一つの気に入った業者さんに聞いた所いろいろ親身に答えてくれたので判った事です。

家を売る際の「机上査定」は、近隣の新築物件、中古物件、土地の価格を不動産会社さんが調べて算出します。

査定の際に重要になってくる「日当たり」や「騒音」「近隣の環境」等は無視して査定しますので、一括見積もり査定額には幅があります。

そして家を売る時に必要な情報のひとつ「いつ売るか」が重要になってきます。直ぐにでも売りたいのか、時間がかかっても高く売りたいのか、という様に、時期によって売り出し価格が変わってきます。

当然早く売りたい状況の方の場合は、売り出し価格を低めで出しますが、一年後に売りたい等、時間に余裕のある方は価格を高めに設定して売り出す傾向だといいます。

一括査定で受け取る査定額で必ず売れるとは限りませんので、査定額を受け取ったあとは、その価格を基準に「売る戦略」をお気に入りの不動産屋と進めます。

ですので不動産一括査定サイトには、「これから自分の家を売りだしてくれる良い不動産業者を選ぶ為のもの」という面もあります。

「空気の読める」の不動屋さんもいました

先程のお話で、見積もりを家まで直接持ってきた、空気の読めない不動産業者さんのお話はしましたが、中には「空気の読める」好印象の不動産屋さんもいて『「日当たり」や「騒音」「近隣の環境」を(家の)前の道をゆっくり走りながらお家を拝見させていただきました』という業者さんがいらっしゃって(笑)。はずかしいなと思いつつもその業者さんの気遣いがとても好印象でした。(遠目からでも見られるのが嫌な方は最初の電話で言っておいた方が良さそうですね)。

家の一括査定のデメリットはこれくらいでしょうか。
デメリットというか、気をつけたほうが良い点ですね。

査定前に気になった事

不動産一括査定サイトを利用する前に心配していた事がありました。

それは、沢山の業者からバンバンしつこい電話がくるんじゃないか?という事です。

結論から言うと、寂しいくらい電話は来ませんのでご安心下さい。

ただし、査定内容の確認の電話が最初に6社から来ます。その電話でより詳しい内容を電話で伝えましょう。

その後は査定を送ってくれて、6社全体で3回位しか電話は来ませんでした。査定書を送ったら、その後は電話をかけてこない不動産屋もあるという事です。

ですので、実際に査定に来てもらう事になった不動産屋へは僕から電話しました。

 

1・家を自分で売る事は出来る?

2・家・土地を売る【流れ】

3.不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼

4・不動産一括査定のデメリット

5・良い不動産屋の見分け方:悪い不動産屋とは?

6・家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類

家を売る理由ランキング | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る理由ランキング家を売る理由は、色々な事情や理由がありますよね。

そして、家を買う側の立場からすると、「この家をどうして売るの?」という「家を売る理由」は、かなり重要なポイントとなるようです。

内覧に来られた方に説明する際に、「嘘」はいけません。
しかし注意ポイントは、家を買う側にとって「家の購入に問題の無い理由」と「家の購入をためらってしまう理由」があって、「買い手」の方に出来るだけマイナスイメージは持ってほしくないのは「売り手」の心情というものですよね。

家を売った理由ベスト10

1・より環境の良いエリアに住みたかった
2・子供の出産・成長に合わせて広い家に住み替えたかった
3・住んでいた家に不満があったから
4・理想の住まいが見つかった
5・一戸建てからマンションに住み替えたかった
6・住んでいた家が売り時だと思ったから
7・子供の通学に便利な場所に住みたかったから
8・住んでいた家の老朽化
9・通勤に便利な場所に住みたかった
10・もっと資産価値の高い住居に買い換えたかった

上記10ケの理由の中で、「家を買う際に問題の無い理由」は、2と5だけです。

2番の「子供の出産・成長に合わせて広い家に住み替えたかった」という理由は、子供の部屋が足りなくなった、子供の数が増えた等、家に問題はありませんよね。

5番も明らかにジャンルの違うマンションへの憧れという点で、家を買う側も納得出来ると思います。

「家を買う際にためらってしまう理由」としてあげられるのは、3番です。

「住んでいた家に不満があったから」というのは、言い方によって良い方向にも悪い方向にもなる理由ですので注意が必要です。「この家は収納が少なすぎるんですよ」「部屋が狭いでしょ?」ではなく、「生活と共に物も増えてきて、収納が足りなくなってきたので、収納の多い住まいに引っ越します」「家族が増えたので、もう少し大きい部屋がほしいんです」というふうに、言葉を変えて前向きな回答にしましょう。

残りの1・4・6・7・8・9・10も言い方によっては悪い印象を買主の方に与えてしまうので、注意が必要です。

あと、その家で自殺があった場合は、必ず購入者さんに事実を伝えなければならない義務があるんだそうです。
そして、義務ではない報告というのもあって、「近隣トラブル」「騒音」「臭い」等だそうです。

上記からも分かりますが、家を購入される方は、近隣を昼夜何度か足を運んだほうが良さそうですね。売り家の近くで夜間耳を済ませてみる、近隣のお家を周って評判を聞くというのもひとつです。大変ですが、とにかく自分の足で見つけるしかなさそうですね。

仲介に入る業者さんに聞いたところで、「どれほどの騒音か?」「近所の人はどんな感じの人が多いか」等はやっぱり自分の目で確かめたいですよね。

手間はかかりますが、大きな金額が動く大事な事です。
それによる見返りは大きいと思いますよ。

住宅ローンの返済が出来ずに、家を売る場合

家を売る住宅ローン住宅ローンが払えなくなった・・・

ある調査によれば、10人に1人がマイホームを失いかねない状況にあるというデータがあるそうです。

住宅ローンの返済が6ヶ月滞ってしまっている場合、何も行動をとらなければ、ローンの借り入れ金融機関による不動産の差し押さえ→競売という流れになります。

ここで、自分の不動産を「任意売却」するという方法をオススメします。

ですので、そのまま何もせずに「競売」にかける方法はオススメしません。

何故ならば、「競売」と「任意売却」では大きな違いがあって「任意売却」の方が売却する側にとってメリットの多い選択になるからです。

まずは「競売」の状況をご覧ください。

売却価格:市場価格の5~7割程度
プライバシー:近所や職場に知られる可能性有り
引越し代:捻出不可能
返済に充当できる金額:少ない
現金が手元に残る可能性:ほぼ無い
残債務の交渉:出来ない
退去日:裁判所からの強制執行もある
売却への期間:長め
売却後の居住:不可能

良いところがひとつも見当たりません(´・ω・`)

では、おすすめの「任意売却」はというと、

売却価格:市場価格に近い金額
プライバシー:近所や職場に知られる事なく売却が可能
引越し代:捻出出来る
返済に充当できる金額:多い
現金が手元に残る可能性:ある
残債務の交渉:出来る
退去日:事前に協議の上決定出来る
売却への期間:短め
売却後の居住:交渉可能

任意売却の方が不動産を高値で売る事が可能です。

競売は、「内覧が出来ない」「銀行のローン融資が受けられない」事が多く、デメリットが大きいんです。

「任意売却」は普通の物件と同じ条件で売り出すことが出来るので、不動産購入者にメリットがあり、高値で売れる可能性が大きくなります。

従いまして、一般的には「任意売却」は「競売」よりも1〜2割高い値段で売れる場合が多いんです。

任意売却する流れ

任意売却する際は、普通に家を売る場合とほぼ同じです。

注意点は、より高く家が売れるチャンスですから、仲介に入る不動産会社も慎重に選ばなければなりません。

普通に家を売る時の注意点と同様に、複数の業者に家を査定してもらい、少しでも高値で家を売ってくれるところ、熱心にやってくれそうな不動産業者をみつけましょう。

査定額は一般的に売却価格の10%位と言われています。まずは不動産売却の一括見積りサイトを利用して一括査定をします。複数の業者から無料で家を査定してもらえるので、その中から「任意売却」するというこちらの立場をしっかりと認識して、秘密厳守、親身になって仲介してくれる会社を判断してみてください。

任意売却の判断は早いほうが良い!

「任意売却」は「競売」にかけられる前に成約させなければならないという点が注意です。時間的な問題を考えると、住宅ローンを滞納してから5ヶ月目までに相談するのが一般的です。

思い入れのある「家」や「土地」ですから、なんとか金策を探していらっしゃると思いますが、時期が過ぎてしまうと、後は自分の大切にしていた不動産が安い価格で競売にかけられた上、多額の借金が残ってしまうという、悩みが一掃膨らむ結果を生んでしまいます。

判断は早ければ早いほうが良いです。

税金まとめ | 実際に家を売る時に困った3つの事

家を売る時にかかる税金家を売却した際の確定申告は必要?

確定申告って面倒くさいですよね。

でも、家を売った時は確定申告をしないと後で面倒な事になってしまいますので、必ず税務署に行って確定申告を行いましょう。

1・不動産を購入した価格よりも高く売れた場合

→利益として確定申告しなければなりません。(税種別:所得税・住民税)

2・不動産を購入した価格よりも安い価格で売った場合

→確定申告することで、税金がかからなくなります。マイナスの収益の為所得税の還付も受ける事が出来ます。

申請の時期は2月16日〜3月15日までです。家を売った翌年のこの時期に確定申告を行う必要がありますので注意して下さい。

3・税金がかからない人

譲渡所得が3000万円以下
不動産を購入した価格よりも安い価格で売った場合(上記2の場合)

上記の2パターンの方は税金はかかりませんが、確定申告は必要です。

確定申告をすることで税金がかからなくなりますので、必ず行いましょう。

【家を売った時】確定申告の際に知っておくと良い特別控除

1・3000万円の特別控除

譲渡所得から3000万円を控除出来るというものです。

・売却する住宅に住まなくなった日から3年を経過する歳の12月31日までに譲渡すること。

・譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと。

・譲渡した年の前年または前々年にこの特例(3000万円の控除)を受けていないこと。

・買い替えの特例や収用、交換などの特例の適用を受けていないこと。

※共有名義で名義人がその住所に同居していた場合、それぞれ名義人ごとにこの特別控除が利用出来るので、✕2で6000万円まで控除が受けられます。

2・軽減税率の特例

譲渡所得が3000万円を超えてしまい、3000万円控除が受けられない場合でその家を10年以上所有していた人は、この「軽減税率の特例」が受けられます。

3・買い替えの特例

上記1番の「3000万円特別控除」の条件を全て満たしていて、しかも下記要件に全てあてはまる場合は、売却価格から取得した住宅価格を引いた金額に特例を受ける事が出来ます。

・買い換えた住宅の価格が、売却した住宅よりも高い。

・売却した家の所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であること。

・売却価格が1.5億円以下であること。

・購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

・購入する住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

・購入する住宅が、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

・購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

不動産を売却する時の具体的な税金の額は?

課税譲渡所得にかかる税金の額は、下記の3パターンの所有期間で決まります。

1・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下 →→→ 短期譲渡所得

2・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える →→→ 長期譲渡所得

3・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える

===========================

1・長期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率15%
住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率5%

2・短期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率30%
住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率9%

3−1・譲渡所得が6000万円以下 所得税 課税譲渡所得 × 税率10%
住民税 課税譲渡所得 × 税率4%

3−2・譲渡所得が6000万円を超える 所得税 (課税譲渡所得-6000万円)✕税率15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6000万円)✕ 税率 5% + 240万円

家を購入した価格よりも安く売った場合のお得な制度

私も家もそうですが、家を購入した時よりも安く売った人の場合、4年間に渡って税金が戻ってくる制度があります。

「譲渡損失の繰越控除制度」という制度なんですが、家や土地を売り買いした時に発生したマイナス(損失)を、譲渡した年の所得から控除しきれないマイナス(損失)が残る場合は、3年間に渡って譲渡損失を計上できます。

例えば2000万円の家を1000万円で売った場合ですが、1000万円のマイナス(損失)です。その1000万円をご自分の給与(所得)から控除出来るという必ず使わなければ損!というレベルの制度です。しかし、年収が1000万円以下の方、例えば500万円の方は、初年度で1000万円の控除を受けても500万円余分に控除出来ませんので、翌年、翌々年、翌翌々年に渡って控除を受ける事が出来ます。

今までお給料から引かれていた税金が、これでかなり戻って来ると思います。

税金家を売るときにかかってくる税金は2つ、所得税と住民税です。

ですが、以下の2点どちらかに該当する方は税金がかかりません。

1・譲渡所得が3000万円以下の時

2・不動産を購入した価格よりも安い価格で売却した時。

譲渡所得=家が売れた価格 − (※購入価格+※取得費+※譲渡費用)

※購入価格 建物にかかる部分は減価償却費相当額を控除する
※取得費 家を買った時にかかった仲介手数料・印紙税・リフォーム代金等
※譲渡費用 家を売った時にかかった仲介手数料・印紙税・広告費等
これを見て思うのは、「多くの人は税金がかからない?」という事ですが、そのとおりです。

今の地価は20年前の価格と同等だそうです。
ご存知の通りバブル期を頂点として、土地の価格は下落を続けています。
ですので、購入価格よりも売却価格が上回る人はごく一部です。

注意点としては、該当している人もしていない人も確定申告は必要だという事。
申請することで税金がかからなくなるので、必ず確定申告は行う必要があります。

上記の事を知っておけば、ひとまず概算は算出出来ます。

税金がかからないのは、今から申し上げる控除によって税金がかからなくなります。

1・住居用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

譲渡所得から3000万円が控除出来る制度です。

下記要件に当てはまる場合に控除が使えます。

1・売却する住宅に住まなくなった日から3年を経過する歳の12月31日までに譲渡すること。

2・譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと。

3・譲渡した年の前年または前々年にこの特例(3000万の控除)を受けていないこと。

4・買い替えの特例や収用、交換などの特例の適用を受けていないこと。

2.軽減税率の特例

譲渡所得が3000万円を超えてしまい、上記特別控除が受けられない場合でも、その家を10年以上所有していた人は、「軽減税率の特例」が受けられます。

譲渡所得が6000万円以下 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率10%
  住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率4%
譲渡所得が6000万円を超える 所得税 (課税譲渡所得−6000万円)✕税率15%+600万円
  住民税 (課税譲渡所得−6000万円)✕税率5%+240万円

3・買い替えの特例

1番のの3000万円特別控除の条件に全て当てはまる方で更に下記7つの要件全てあてはまる方は、売却価格から取得した住宅価格を差し引き、残った部分に課税される特例を受ける事が出来ます。

1・買い換えた住宅の価格が、売却した住宅よりも高い。

2・売却した家の所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であること。

3・売却価格が1.5億円以下であること。

4・購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

5・購入する住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

6・購入する住宅が、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

7・購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

 

1・家を売る時の費用・何にいくらかかる?

2・家を売る時にかかる税金のまとめ

3・家の売却で必要な書類や登記について