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一年でベストな売却時期はいつ? | 家を売るとき困った3つの事

一年で一番不動産売却にベストな時期はいつ?

家を売る不動産売却はタイミングが重要です。競争相手が多ければそれだけ自分の売却した不動産が選ばれない可能性が高まりますし、買い手が少ない時期だといつまで経っても買い手が表れなくなります。さらに一年の間に不動産を購入する方が増える時期は変わってくるので、手持ちの不動産を売却したい時は一番買い手が多く表れる時期を狙って売却出来るように手続を進めていきましょう。

1月〜3月と9月〜11月

不動産を売却するのに最も適切といわれているのが春先の1月から3月、秋口の9月から11月と言われています。1月から3月は新年度に向けて準備を進める時期で、新生活を始めるために新居を探しているという方が多く、秋口は年末年始は新居で過ごしたいという方の需要が高まるため、不動産の買い手が特に多く表れます。最近はインターネットの普及によって一年を通して買い手が表れるようになってきていますが、それでも時期の違いは表れてくるので、出来れば売却時期はタイミングをしっかり測りましょう。

消費税や周辺情報もチェック!

不動産を売却する際は一年以上先の事も考えることも重要です。特に今の時期だと消費税率の変動が近々起こることが予想されていますが、税率の変更が発表される時期は駆け込み需要が増大することが多いので、まだ消費税率が低い今のうちに売却したほうが買い手が表れやすいかもしれませんし、所有している不動産があるエリアに不動産の価値が上がる何かが出来る可能性もゼロではないので、そうした兆候が無いかどうか常に気を配るようにしましょう。

まとめ

年間の不動産売却時期は1月から3月、9月から11月がベスト。場合によっては他の要因で需要がアップすることもあるので、そうした兆候が無いかは常に気を配るようにすること。

有効活用術と利用価値 | 家を売るとき困った3つの事

不動産の有効活用術と利用価値について

家を売る不動産はただ所有していれば良いというものではありません。何も使用せずに所有しているだけではただ税金を支払うだけの存在になってしまうので、その利用価値を最大限に活かしてより暮らしやすい生活環境を作ったり、大きな利益を上げる必要があります。現在何らかの不動産を所有しているという方はその不動産の利用価値について改めて考えてみましょう。

不動産を取り巻く情勢はどうか?

不動産の利用価値は状況に応じて変わってきます。例えばマイホームを建てるために購入した小さな土地が周辺地域の開発によって購入時に比べてはるかに高額になった場合は、家を含めて売却してもっと暮らしやすいエリアに転職するための資金として利用する事が出来るようになります。他にも思わぬ形で所有している不動産の新しい利用価値が生まれることがあるので、自分が所有している不動産を取り巻く情勢については常に目を光らせておくことが大切です。

価値が暴落しても有効活用出来る!

不動産の価格が暴落してからは不動産に新たに利用価値を設けようと考える方も増えてきています。例えばマンションを建設して家賃収入を得ようと考えたり、太陽光発電事業など他の投資に利用したりといった形でそのままでは利用価値を見出せない土地に新たな利用価値を付与させ、より多くの利益を得るというわけです。とはいえ失敗する方も多いので必ず利益を出せるというわけではありませんが、勝算があればやってみる価値は十分にあります。

まとめ

不動産はその利用価値を最大限に利用する事が大切。状況次第で変わる利用価値を最大限に活用するためには不動産を売却するのも良い。利用価値を見出せない場合はその土地を利用して新たに事業を始めるなどして新たな利用価値を不動産に付与することも有効。

家を買う人の気持ちになれば家は売れる!

私が家を売った時、ついに買主希望の方が内覧に来る事になりました。

不動産屋さんにアドバイスを聞いた所、「家を買う人の気持ちになれば、とても準備しやすいです」

と言われました。

「家を買う人の気持ち」は、僕もよく分かりました。

3年前に自分が新築でこの家を購入した時に、たくさんの物件を見て回ったからです。

家が完成していない物件も、既に完成している新築も。

中古物件も見ました。

そのどれも共通して言える事は、生活感が無かった事。

その為、自分がこの家を買ったら・・・という想像が自然に出来ます。

しかし、誰かが生活している状態では、かなり厳しいのが現実です。

従いまして、家具が置いてあるのは仕方ないので、なるべく生活感の無い様にした方が良いと思いました。

空家にしてある中古住宅と、人が住んでいる中古住宅では、空家の中古住宅の方が断然売れやすいといいます。

しかし、僕達家族は転勤期日まではその住宅に住む必要がありましたので、我々が住んでいる状態で内覧に来てもらうしかありませんでした。

ですので、このデメリットを逆に逆手にとって、家具を置いたらこんな感じになるよという「提案」程度に家具を並べておこう。

キレイに掃除するというより、部屋にある物という物を捨てる作業からスタートしました。

家を買う人にとっては、私の家を買わなければいけない理由はありません。

少しでも価格と見合わない箇所があれば、別の物件を探し始めます。

でも、家の中が「片付いている」ではなく「家具以外何も無い」状態なら、家を買うつもりで内覧に来た人達は、

現在住んでいる人達がとてもキレイにこの家に住んでいたと感じてくれて、マイナスポイントにはなりません。

その上、家具は設置してある為、家具が置いてある状態での生活風景を簡単に想像する事が出来ます。

その上、住んでいる私達の洋服にも気を使いました。

「自分をアピールする場」では無いので、「家に住んでいる人は特徴の無いきれい好きの人達」を目指しましょう。

私は内覧に来られる方にとってあなたの家は、これから自分が住むかもしれない家なんです。

家を買うという事は、一生に一度の決断かもしれません。

その決断をあなたが住んでいた家に決めようとしている方の為に、「生活感の無い住宅」を目指して頑張りましょう。

不動産業界の【裏情報】

私は最終的に契約した不動産屋から、家の売却完了後、ひょんな事から不動産業界の「裏情報」を聞くこととなりました。

ちょっとビックリする内容で、家を売る人にとっては絶対に得する情報だったので是非知っておいて欲しいと思いました。

※不動産屋さんの中には「なぜこんな事を暴露する必要がある?」と気分を悪くされる方もいらっしゃるかもしれませんが、私もこの内容は事実だと思いますし、最終的にはこの記事をたくさんの方に呼んで頂く事で、不動産業界が良い意味で活気付くのではないかと考えたので記事にさせて頂きました。
※不動産屋さん目線で、しかも「会話形式」で書くのが一番お伝えしやすかったので、読みづらい箇所もあるかと思いますが何卒ご了承下さい。

本題

売却手続きを終え、A不動産屋の近くのファミレスで担当のAさんとご飯を食べている時の話です。私は3年前に3,480万円で購入した家を、3,280万円で売却する事が出来た事を大変満足していると伝えました。私が不動産一括査定サイト「イエイ」を利用してこのA不動産会社と契約する事が出来た事について話が進んだところから「裏情報」がどんどん流れてきました。

不動産屋:「今後の参考にしたいので教えて欲しいのですが、なぜ不動産一括査定サイトを利用しようと思ったんですか?」

私:「自分で不動産屋を2,3軒回ったのですが、中々良い不動産屋さんが見つからなかったのと、たくさんの不動産屋を比較したかったので。あとは、不動産一括査定サイトの中では『イエイ』が150万人が利用されている国内一のサイトだという所が大きかったです。」
⇒※こちらから無料不動産一括査定イエイ公式ホームページを見る事が出来ます。
不動産屋:「そうですよね。弊社も『イエイ』に登録してから『イエイ』経由のお客様が格段に増えまして、現在では弊社のお客様の約4割は『イエイ』経由なんです。」

私:「凄いですね。じゃあ、イエイに登録している事で、Aさんの会社はかなり助かっているって事ですね。」

不動産屋:「実は良い事ばかりじゃないので、弊社も頭を悩ませているところなんです。」

私:「お客さんが増えて、良くない事があるんですか?」

不動産屋:「うちが『イエイ』に登録しているメリットは、お客様が増える事です。弊社の4割のお客様はイエイ経由なんですから。しかし、その多くのお客様の中には、弊社の対応が気に入らないと『イエイ』に『A不動産の対応が良くなかった』というクレームを入れるお客様もいらっしゃるんです。うちはかなり真っ当に不動産業を行っているつもりですし、お客様対応もかなり気を使っています。それでも会社へ直接クレームを入れる方やイエイへ苦情を入れる方がいらっしゃるんです。イエイは登録不動産屋の審査が大変厳しく、少しでも悪評がある会社へは警告がきます。『これが続くと、イエイから登録削除させてもらいます』と。中には変わったお客様もいらっしゃるので、クレームをゼロにする事は難しいのですが、イエイはそのクレームも見逃してくれません。ですので、『イエイ』からいつ『登録削除』になるかかなり気を張っている状況なんです。」

私:「厳しいですね。」

不動産屋:「お客様にとっては良い事だと思います。お客様の満足の為に通常よりも多くの仕事をこなす事になるので、最終的にお客様の為にはなっていると思います。この登録削除の基準をゆるくすると、悪徳不動産屋もイエイに登録している優良不動産会社と並んで紹介される事になるので、それらを締め出す為にはこれくらい厳しい基準じゃないとやっていけないのかとも思います。」

私:「家を売る方にとっては良い事ですが、不動産屋さんは大変ですね」

不動産屋「頭を悩ませているのはこれだけじゃないんです。このイエイのシステムは、売りたい家をお持ちのお客様の地域の不動産屋複数社が、一斉に査定依頼を受けます。つまり、お客様の取り合いになる訳です。

私:「それは私もわかります」

不動産屋:「という事は、お客様を獲得する為には、一番お客様の注目する『査定価格』で勝負となります。しかし、この査定価格をあまりにも見当違いな「高額査定」を出すと、結局売れた価格と違いすぎて、お客様からクレームが入る。あまりに「固い査定価格」を出すと、他社にお客様を取られてしまう。この間を上手く取ってお客様に査定価格を出さなければなりません。」

私:「なるほど」

不動産屋:「我々不動産屋は、お客様からいくらで家を買おうと、家を買いたい人へいくらで売ろうと、売値、買値に合わせた手数料を頂きますので、あまり利益には直結しません。しかし、イエイ経由のお客様は別です。他社にお客様を取られたくないので、提示している査定価格は「少しの見栄」が入っている「現実的な高額査定」になっています。この「少しの見栄」を埋めるのは、うちの経費で打つ広告です。従いまして、イエイ経由で来るお客様には実質無償で広告を打っている状況になっています。

私:「家を売るのに広告を打つんですか?」

不動産屋:「そうです。他の不動産屋へ乗り換えられる前に売り切りたいからです。家が売れた場合に弊社に頂ける仲介手数料は大体検討が付きますので、手数料から弊社利益を差し引いた分を最大とした費用で広告を打ちます。一番弊社としてメリットの大きいケースというは、広告も打たず、存続のお客様や弊社サイト等からお客様が来て頂ければ手数料は丸々弊社に入ります。」

私:「ということは、不動産一括査定サイト経由で来るお客さんからすると、不動産屋が実質無償で広告を打ってくれるので、自分が希望する高額売却の可能性が大きくなるという事なんですか?

不動産屋:「そういう事です。家を売る人にとっては、高額で売れるので良い事なんですが、利益が薄くなっているのは、我々不動産屋なんです。家を購入する方もシビアですので、それだけたくさんの方に売りたい家の情報を見て頂く必要があるんです。」

結論を言いますと、こういう事になります。

不動産屋がイエイに登録しているメリット:
・お客さんをたくさん呼んできてくれる事。

不動産屋がイエイに登録しているデメリット:
・一人ひとりのお客様から得る利益が薄い
・イエイへクレームが入ると、登録削除されるという危険を回避する為、通常よりも対応に気をつけなければならない=お客様満足の為仕事量が格段に増える

まとめ

私はこの話を聞いた時、家を売りたい人にこの話をしたくてたまりませんでした。

不動産一括サイトを利用する事は、「家を売る方限定」ですが、経済的メリットも、リスク回避メリットもこんなに大きい物だと言うことが、私は利用した後にわかりました。

上記の内容を、家を売る方目線でまとめると、

家を売る方がイエイを利用するメリット:
・不動産屋の利益が薄くなり、売りたい家が高額で売れる確率が上がる。
・イエイに登録している不動産屋はお客さんからのクレームを恐れている為、大変対応が良い。
※悪徳業者などは、このシステムの中で生きる事は出来ないと感じました。

私はイエイを利用して満足していますが「回し者」ではありませんので、イエイを強く押すつもりはありません。

しかし、不動産一括査定サイトは絶対に利用するべきです。

その上で申し上げるならば、国内一の利用実績がある、登録業者への審査がこんなにも厳しい「イエイ」は不動産一括査定サイトの中で選んでも候補にあげても損はないサイトだと私は思います。

無料ですので、一度利用してみてください。

利用した後は、私のように必ず周りの人に話したくなるはずです。
⇒無料不動産一括査定イエイ公式ホームページ

確定申告は必要? | 家を売る時に困った3つの事

家を売ったら、確定申告が必要です。

確定申告って、通常税金を納付したり払い過ぎた税金を戻してもらうために、前年の収入や控除額を税務署に届けるもの。

給与が一定となるサラリーマンであれば年末調整を行うだけで済みますが、自営業の場合など収入が一定でない場合は、確定申告をする必要が出てきます。

家を売る時の注意点と言っても、範囲が広すぎるので、売り始める人が注意する箇所をまとめました。

不動産売却で得た譲渡駅は、立派な所得なんです。

税法上では譲渡所得として区分され、他の所得とは異なる方法で税額を計算し、確定申告を行う必要があります。

居住用であろうとなかろうと、不動産の売買をすれば登記情報が税務署に届くようになっているので、申告せずにいると通知が届くようになっています。

確定申告は自分で行わなければなりません。

税務署へ下記書類を取りに行きましょう。

確定申告書B様式
分離課税用の確定申告書
譲渡所得の内訳書

ご自分で用意しなければならないものは、下記ですので確定申告前にご自身で準備しましょう。

売却時の売買契約書(コピー)
売却した不動産の購入時の売買契約書(コピー)
仲介手数料等、売却手数料の領収書(コピー)

もし、不動産売買によって損失が出た場合はどうなるのでしょうか。

これは確定申告しなくても良いのですが、確定申告した方が損益通算を行うことが出来るので行っておいたほうが良いでしょう。

事業所得や給与所得から差し引くことが出来るので大変お得です。

損益通算でも譲渡損失を消化出来ない多額の損失もあると思います。

その場合も、3年に渡って繰越できますので、是非行ってみてください。

全然家が売れない!原因は? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る事は家を買う人がいて始めて成立しますので、売りたくても売れない、買いたくても買えないという状況が発生します。

一般的には、家が売れない時は何か原因があるものですが、

自分がずっと住んでいた家なので、客観的に原因を見つける事が難しいです。

そのくせ、不動産屋に指摘されるといい気はしません。

自分で家が売れない原因を客観的にチェックする項目を書いてみましたので、当てはまるか確認してみてください。

 

売り出し価格は適正か?

売り出し価格は重要なポイントですが、大体の場合は不動産屋の調査した付近の中古住宅の相場を元に売出価格を決めますが、それでも売れない家があります。もしかしたら、古い情報を参考にしているか、既に相場が変わっている可能性もあります。

売り出し価格を下げる前に、もう一度付近の相場価格を調べてもらうようにお願いしてみるのも良いかもしれません。

不動産屋は嫌がりますけどね。

中古住宅の価格相場に変化はないか?

初めに売り出し価格を決めたとき、不動産業者による査定を受けたうえで周辺の市場動向などについても説明を受けたことでしょう。しかし、それからの時間経過により価格相場が変化している場合もあります。とくに地価や中古市場価格相場の下落局面では注意が必要です。

また、周辺の類似物件が何らかの事情で相場よりも安く売り出されたときに、それが「取引事例」となって影響を受けるケースもあります。周辺の取引事例が豊富であれば、一つだけの安値による事例の影響はあまり受けないでしょうが、ほんの少ししか取引事例がないエリアに安値(特殊要因の存在が認識されない程度に安値)のデータが加われば、それに足を引っ張られることもあるでしょう。とくに同じ中古マンションで別の部屋が安く売り出されたときには、その影響を受けやすくなりがちです。

いずれにしても、売り出し価格と市場のニーズにズレが生じてしまった場合には、価格の見直しや、事情によっては売却自体を見合わせることも考えなければなりません。

売り出し価格の上乗せは妥当か?

売却の契約が決まる前の段階で、購入希望者から「指し値(さしね)」といわれる値引き交渉がされるケースも少なくありません。そのためこの指し値幅をあらかじめ見込んで、査定価格にある程度の上乗せをした額を売り出し価格とすることもあります。この価格の上乗せは、売主自ら希望する場合だけでなく、売却を依頼された不動産業者のほうから提案をしてくる場合もあるでしょう。

ところがこの売り出し価格の上乗せによって割高なイメージを与えてしまい、購入希望者の反応が鈍くなったり、場合によってはまったく見向きもされなくなったりすることもあります。契約に向けた動きがなかなか出てこないようであれば、この上乗せ価格が適切なのかどうかをよく検討して、売り出し価格の引き下げも考えることが必要です。

また、中古住宅市場全体の傾向として、買主による指し値が広く行なわれる時期と、指し値がなく売り出し価格そのままで契約成立となることの多い時期とが、数年おきに交互にやってくるようです。「指し値がない時期」にKYな売り出し価格の上乗せをすれば、購入希望者を遠ざけるだけのことにもなりかねません。

購入希望者のテンションを下げる要因はないか?

購入希望者が物件を見に来たときの外観や玄関を入った瞬間の第一印象が「暗い」「汚い」「湿っぽい」だったり、部屋の中が「思ったより狭い」「使いづらそう」だったりすれば、なかなか購入意欲には結びつきません。

トップページでもお伝えしましたが、購入希望者が見に来たときには、できるかぎり「すっきり、広く、明るく、きれいに」見せることが大切です。

「これくらいの準備をしておけば大丈夫だろう」と安心をする前にもう一度、なるべく第三者の客観的な視点を意識しながら「購入希望者のテンションを下げる要因はないのかどうか」を観察してみましょう。思ったことをはっきり言ってくれるタイプの友人などに、一般消費者の目で見てもらうことも有効です。

古い家・汚い家でも高く売れる条件 | 実際に家を売る時困った3つの事

古い家・汚い家当時、イエイで紹介してもらったA不動産屋と、良く話をしたものです。(担当者とは今でもたまに連絡してます。)

「僕の家は築3年だったから売れましたが、古い家とかは売れないでしょ?」

「そんな事ないですよ。確かに築年数が浅いに越したことはありませんが、古かったり、汚くても売れる家ってあります。」

当然、下記のような家は比較的高値で売れるそうです。

駅近

築年数が浅い

建物が綺麗

新興住宅地

騒音が少ない

車庫がある(2台置けるスペースがあればなお良し)

 

ですが、上記の様な家ばかりじゃないですよね。

その時に教えてもらった、古い・汚い家でも売れる条件がこれです。

地価が高い(当たり前か)

角地(改築・取り壊し時の足場を組めればOK)

前面道路が車幅5m以上

日当たりが良い

近くにスーパー&役所がある

 

当然といえば当然ですが、古くて汚くても、昔からこの4つの項目は鉄板みたいですね。

地価が高い=人気があるという事ですからね。

でも、新興住宅地等は、地価は値上がり中で、地価よりも人気がある場所も稀に存在しているみたいですから、古い家・汚い家の場合はよくチェックしてみた方が良いですね。

角地は昔から人気です。

僕の親も家の購入の際は「角地にしろ」と言っていました。結局僕は角地ではなく両隣に家がある所を買いましたけど。結局人気の土地だったので高く売れましたが。

古い家・汚い家は取り壊して立て直すケースが多い為、取り壊しが難しいとなると、買い手も中々つかないかもしれません。

車幅が広いと、車の出し入れ、緊急車両が入ってこれる等、良い事沢山です。

都会では中々難しいですけどね。

日当たりが意外と高く売れる条件だそうです。

日当たりが良ければ、「少しは高く売れるだろう」位ではなく、かなりいい評価してもらえるみたいです。

これも鉄板ですが、スーパー・役所、あとは、学校・病院・駅・コンビニ等、人が集まる施設が付近にあれば更に評価は上がります。

注意点は、ご自身で建て替え等は絶対にしないことだそうです。

写真のような古い物件、汚い物件、築年数が経っている物件は、買主も建て替え前提で購入しますので、買主さんの好きなように建て替えが出来るよう、そのままで残しておきましょう。

間違っても、ご自身の趣味で建て替えないように!

 

 

 

増税前の駆け込み需要で8期ぶり業績マイナスへ | 実際に家を売る時困った3つの事

2013年10月〜12月の住宅販売の業績が8期ぶりにマイナスになったと不動産流通研究所が発表しました。

増税前の駆け込み需要の反動が来たと想定されています。

増税前の駆け込み需要の反動って、2014年4月からじゃないの?と僕も思っていましたが、

実際は既に反動が来ているようです。

しかし、2014年1月〜3月はプラスに転じると予想されています。増税前5%で住宅を購入出来る最後のチャンスですからね。

家を売る側にも当然関係ありますよ。

中古住宅を買う人が少ないという事は、家を売っても買い手が付きにくいという事ですからね。

早めに家を売っておいて良かったです・・・。

あるアンケート調査では、増税のタイミングである2014年4月前後で、不動産購入やリフォームを検討している人に、

いつ家を売るか、家を買うか、リフォームするかをアンケートしたところ、

2013年3月と答えた人が最も多かったそうです。

しかし消費税5%で購入するためには、 2014年3月中の住宅引き渡しか、または2013年9月中の請負を完了する必要があるので注意が必要です。

時をさかのぼる事1997年、消費税が5%に引き上げられた時も、駆け込み需要があり増税後はしばらく不動産業界は冷え込んだそうです。

しかし、今回の増税は2014年4月に8%へ2015年10月に10%へ引き上げですから、ずっと冷え込んでいる事になるんでしょうか・・

でも、家を売ったり買ったりは、目的が一番大事ですから、消費税増税のタイミングに合わせる事は決してありませんよ!

近々不動産を購入・売却する人は、増税のタイミングを視野に入れた方がいいとは思いますけど。

 

 

 

 

 

 

 

売るタイミングはいつがベスト? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売るタイミングについてですが、増税前に家を売るべき?? でもお伝えしましたが、

決して早まらないで下さい。

ネット上には、消費税が増税される前に売らなければ損をするという様なニュースが流れていますが、

全てデマです。

住宅販売会社が、早く家を売って欲しいので、今が売りどきです!タイミングは今でしょ!なんてやってるんです。

理屈では、消費税が増税になると買主の購買意欲が下がり、家を買う人が少なくなるという理屈です。

しかし、冷静に考えた時、

家を買う人は、増税前だから買おうとするでしょうか?

実際に1997年、消費税が3%から5%に増税した時期は景気が悪いのも手伝い、不動産価格は下落しました。

今回も同様の事が起これば不動産価格が下落し「増税前に家を売った方が得」という事になります。しかし、増税後は住宅ローン減税の見直しが検討されています。増税後に住宅を購入する人を減らさない為に住宅ローン減税を15年で最大1000万円まで減税される事になるそうです。

ですので、不動産価格が上がるか下がるかは専門家や不動産屋が予想していますが、実際のところ誰にもわからないのです。

ですので、プロが考えてわからないタイミングの問題は気にしない!

一番大切なのは、売る目的です。

その目的をずらしてまで、消費税増税前にタイミングをあわせる事はないという事です。

ただし

近々売りたいと考えている方は、消費税増税前の方がタイミングが良いかもしれません。

消費税は建物部分だけにかかってくるのですが、

建物部分の価格が2000万円の場合、8%に増税されれば60万円の値上がり。

10%に増税されれば100万円の値上がりなので、家を直近で買いたい人は、まずは目先の増税前にあわせてきます。

あくまでも、2014年3月の話で、それ以降は特に変わりませんよ。恐らく。

ですので、近々売りたいと思っている人はタイミング的に少しチャンス位ですかね。

 

 

 

オークションで家を売るメリットとデメリット | 実際に家を売る時困った3つの事

自分の家を売る手段として「オークションに出す」という方法があるのをご存知でしょうか。流れはこんな感じです。

1・オークション会社を選ぶ

2・物件データを入力して申し込み

3・オークション会社による物件の査定価格の設定

4・出店

5・入札

6・落札 (最低落札額以上で落札した買主が落札します)

僕は自分の家を売る時に調べていて初めて知りました。日本で不動産オークションが開始されたのは1999年の規制緩和のタイミングです。それまでは裁判所の競売以外は認められていませんでした。14年経った今では出展物件もかなり増えて、落札率も4分の1という結果だそうです。この「4分の1」という数字の高さには驚きでした。不動産屋に仲介してもらう以外の手段を知らなかった僕としては目からウロコ状態でした。しかし正直にいうとイメージが悪く、電化製品をオークションで売り買いするような希薄な印象を受けました。そして、オークションサイト運営の方々には申し訳ありませんが今でもその印象は変わっていません。僕なりのメリットとデメリットをまとめてみました。

マイホームオークション

 

オークションで家を売るメリット

・特定の見込み客だけではなく、公平に情報が公開される

・価格決定の公平性(透明性が高い)

・裁判所が行う「競売」よりは高値で売れる可能性が高い

オークションで家を売るデメリット

・物件数が少ない為、入札者が多くない

・地域を絞り込んで物件を探す事が難しい(買う側のデメリット)

・不動産屋と同じく仲介手数料や登録料がかかる

不動産オークションが誕生した背景

不動産オークションが生まれた理由の一つに、不動産業界の不透明性があると言われています。国土交通省は不動産投資市場の透明性を工場させる整備に取り組んでいます。その流れで不動産オークションは拡大を続けています。そして、このブログでもお伝えしている一括査定サイトが、この不動産業界の不透明性を随分と軽減しています。不動産の一括査定サイトがなかった時代は、近所の不動産屋へ歩いて行き→自分の家を査定してもら→その不動産業者が家を売り出す。という図式でしたので、良くも悪くもその不動産屋の思う通りに事が動きます。しかし、一括査定ではそうはいきません。自動的に自社以外の5社と「価格」や「営業力」競争がスタートした状態で査定が始まるので不動産屋に都合の良い方向に進める事が出来ません。不動産オークションの最大のメリットといえる透明性は、不動産一括査定がかなり近づいているといえます。そして、不動産一括査定のその他のメリットは、オークションと比べると頭2つ分程の差を付けて優勢です。

どんな専門家が必要? | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る時には専門家の人達が必要になります。

自分で売る時も例外ではありません。家を自分で売る事は出来る?

1・売主と買主

売主と買主は当然関わります。

2・媒介業者(不動産会社)

仲介業者を通さない場合はトラブルの観点から今はほとんどありません。

3・金融機関

買主側のローン提携金融機関と、売主側のローン提携金融機関双方が関係してきます。

4.司法書士

登記申請をしてもらいます。

5・隣地の所有者

境界線の確認や共同スペースがある場合等に確認します。

6・法務局

売買後の所有権移転登記や権利関係の調査を行います。

ここで挙げただけでもこれだけの機関や人達が関わります。

仲介手数料をケチって、自分で行おうとするとこんなに沢山の手続きを自分一人でトラブル込みで行わなければならないという事になります。

相場価格を把握する | 実際に家を売る時困った3つの事

家が売れる価格ライン家を売る時には家の相場を把握する事が大切というお話をしました。家の相場の調べ方

ここでは、先日の「自分で相場を調べる」「一括査定で複数社から査定してもらう」に追加して頂きたい項目になります。

新築住宅はいくらで中古住宅はいくらか?

家の相場を調べる時には、売りたい家付近の同スペックの中古住宅の価格を調べます。例えばその価格が2500万円だったとします。ここまで調べれば次は一括査定で複数社から家を査定してもらう・・・とう流れでしたが、ここで新築価格も調べるとなお良いです。

安い新築住宅は3200万円で販売していたとします。そうすると、3200万円を超えて販売価格を設定出来ないと分かります。最大でも3100万円でしょうか。僕なら3100万円だったら3200万円出して新築住宅を購入しますね。という風に、新築住宅の安い価格を知っておくと大変参考になります。

更に言えば、新築マンションや中古マンションの価格の相場も調べておくとベストです。

その情報を持って不動産屋と話ます。不動産屋にこの地域の客層を聞きます。中古住宅が希少な地域なら、3100万円という価格も現実味を帯びてきますが、沢山余っているという地域だと、相当な値引きが必要です。

価格のボーダーラインを知る事で、売り出し時から売れやすい価格設定する事が出来ますよ。

誰かが勝手に家を売る事は出来るのか? | 実際に家を売る時困った3つの事

勝手に家を売る今回質問の多かった「夫が妻の同意なしで勝手に自宅を処分する事が出来るのか?」を取り上げたいと思います。

僕は今回弁護士の友人に聞いてみましたが、いろんな状況が絡んでいるので判断が難しいと言われました。もしお悩みの方は直ぐに専門の弁護士さんにご相談下さい。その上で、大雑把に判断するのであれば、その家の持ち分があるかどうかという点が重要との事でした。

例えば、購入時に半分半分の名義で購入したのであれば、当然持ち分は半々なので迷う余地はありません。そして、持ち分が無くご主人名義の土地と家であっても結婚して生活している期間があるので、財産分与によって持ち分は発生するのではないかとの事でした。

この持ち分がある時点で、ご主人が奥さんの同意なく家を売る事は出来ないそうです。

ですので、勝手に他人が自分の家を売ることはもちろん、親戚や知人が自分の家を売り払うという事は不可能です。

逆に持ち分(名義)が他の人にあれば、自分が住んでいようとも関係なくなるという事です。

どれくらいの期間で売れるのか | 実際に家を売る時困った3つの事

家が売れるまでのスケジュールを表にしました。

経過日数 内容
仲介業者の決定
一週間後 販売開始
3ヶ月程 内覧希望、購入希望者の申し込み
成約まで1,2週間 売買条件の交渉・成約
契約から1ヶ月後 代金決済

仲介業者(不動産屋)と契約を結んでから販売開始まで、準備に1週間程かかります。仲介業者は、販売する家の情報をまとめて広告作成にとりかかります。家の売りや不具合なども含めた総合的なポイントを整理します。この情報収集を怠ると家を売る時、隠し事をすると?の様に後々大変なトラブルになります。

中古住宅は中古マンションよりも市場に出ている数がありません。ですので、売れる中古住宅は売れますし、売れない中古住宅は売れないというのが現状です。(当たり前か・・)。ですが、売り出し価格が適正かどうかが比較的早く分かります。そして、仲介業者との契約が宅地建物取引業法の取り決めで3ヶ月ごとに再更新しなければならない事から仲介業者も何とか3ヶ月で売ろうとします。

家を売る期間ネットの情報や、不動産屋に掲載している「いつまでも売れ残っている中古住宅」はご覧になったことがあると思います。毎日ネットや不動産情報をチェックしている人程、売れない物件を把握していると思います。しかし、売れる中古住宅はひと目に触れることなく「さらっ」と売れているそうです。

不動産屋の営業マンの中には、まず自分が抱えている見込み客に紹介して、売れなかったら広告するという営業マンも少なくないと言います。好条件の中古住宅はこの時点で売れてしまい、ネットにも店頭にも出てきません。

従いまして、宅地建物取引業法の取り決めにもある「3ヶ月」を一つの目安にして計画される事をおすすめします。

3ヶ月しても売れない中古住宅は「価格設定」か「価格程魅力がない」といった原因があるはずです。家が長期間売れない原因はもしかしたら・・でも書きましたが、不動産屋に問題があるかもしれませんので、仲介業者を見なおしてみても良いかもしれません。

不動産の由来、歴史や動産との違い | 実際に家を売る時困った3つの事

「不動産」という言葉の由来はどこからきたのでしょうか。

不動産という言葉は明治時代初期に使われたのが最初だそうですが、3つの説があります。

1・フランス民法を直訳した際に出来た言葉

2・オランダ語を直訳した時に使われた

3・ラテン語を直訳した時に使われた

日本の民法がフランスやドイツに強い影響を受けて制定された事から、1か2の説が有力だそうです。

ちなみに不動産の事をフランス語ではlmmobiliers、ドイツ語ではlmmobilien言い、どちらも動かない物、不動の物という意味合いだそうです。

動産と不動産の違い

民法で動産も不動産も財産になりうるものを指します。そして、不動産は土地や木、土地の上に建っている建物(屋根や壁付き)の事をさして、簡単には動かない財産の事を指すようになりました。

動産はそれ以外の財産で、お金や株券、更には各種商品券等も動産にあたります。

 

不動産の歴史

では、この「不動産」という言葉が生まれたもっと前、聖徳太子の時代にさかのぼってみたいと思います。

不動産の歴史聖徳太子聖徳太子の時代は、土地は勢力図そのものだったようです。ここからあそこまでは◯◯さんが治めている土地だと。そして、その土地を治めているものはその土地に暮らすものに農産物を生産させ、地域を活性化させました。

しかし、農民の暮しはどんどん苦しくなっていき、課せられた重税や労働に耐え切れず土地を捨て逃亡するものが増えていきました。この事が統治する者の勢力に大きな影響を与えていきます。人がいなくなった田畑は荒れ、収穫高はどんどんと減っていきました。

この問題を大きくとらえた国は723年“三世一身法”を定め「開墾した土地について期間を定めて私有すること」を認めました。そして743年“墾田永年私財法”にて『開墾した土地の永続的な私有』を認めました。

ここから私有地という考え方が広まっていき、私有地の拡大を目指す様になります。

そしてこの頃から私有地を「管理する者」の存在が現れます。管理する者は開墾・耕作・収穫などを総合的に監督する立場であったと言われています。

鎌倉時代になると、土地をめぐって大きな争いが頻発するようになります。その影響は全国的に広がり、戦乱の世となっていきます。この頃には私有地は流動的なものと変わりつつありました。

土地の歴史徳川家康1603年徳川家康が封建国家を打ち立ててから、不動産の歴史に大きな変化が表れます。現代の不動産業の前身が誕生しました。土地は武家や寺社が8割所有し、庶民派2割程でした。しかし人口比率は武家寺社と庶民は同等だった為に庶民派狭い土地で密集して暮らす事となります。そこで長屋(貸家)の存在が出来、商人は豊富な資金を元に長屋を運営していきました。

元々土地は幕府の所有だった為、売買は禁止されていましたが、町人(商人)の土地は証文により取引が行われていた為売買が成立しました。

時代は1867年明治政府が誕生します。

国家の体制を整える為に新制度が次々と発表されました。

その一つに「地租改正」がありました。土地の価値に見合った税を所有者から金銭で収めさせる制度です。今までは収穫高に見合った税を収めていたのに対し、地価に対しての税金に変わりました。そして、納税者は「耕作者」ではなく「土地の所有者」となりました。この事から土地の取引が頻繁に行われる様になり、土地を担保とした賃借も法的に認められました。現在の土地台帳が実際の地形と違うのは、この当時の地券台帳をもとに作成されているからだと言われています。

まとめ

今回調べてみてわかった事は聖徳太子の時代には土地は「縄張り」だったのに対し、徐々に土地は「国を治める為の手段」として変わっている事が興味深かったです。

国を治める者が耕作者の事を無視した重税や重労働を強いると土地が荒れ国も荒れる。土地に根付かせて、自分の土地として可愛がる事により、国が栄える。しかし、土地が力を持ってくると争いが起こる。土地を所有している力を持つものからは、税金を納める法律が出来る。今もどんどん時代は進んでいるのですね。近年は不動産の法律もめまぐるしく変わっています。100年後の不動産業界はどんな様子になっているんでしょうね。怖いのであんまり考えたくないですね。

外壁清掃してから売りました | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売る時の外壁

家を売り出す前に、家の中の清掃はもちろん、私は外壁の清掃も行いました。これ、僕が清掃したんです。めっちゃ疲れましたが、やっただけの成果はありました。業者に頼むと3年しか経っていないのにこんなに汚れていたなんて・・。家は大通りから一本入った場所にあるのですが、排気ガスも関係していたのかもしれませんね。
とは言っても、自分の手の届く範囲だけ(笑)買主さんが家を見に来た時に、家の周りをぐるっと回る事が多いと聞いたので。(不動産屋の言っていた通り、内覧に来た人は全員家の周りを一周していきました)。家の外壁は建売住宅によくあるサイディング加工の「窯業系」と呼ばれるものでした。

不動産屋に掃除の方法を聞いても「ちょっとわかりませんね」って感じだったので、ネットで調べてみました(そりゃそうだ)。

サイディング加工の外壁は高圧洗浄すると、外壁に小さな傷や凹凸が出来て、表面の汚れがつきにくい加工とか剥がしちゃうそうなんです。中には、清掃した翌年から外壁に「藻」が生えだして、毎年外壁清掃入れないといけない事になった人の話もネットにあったので、家は水と雑巾だけでやろうと決めました。「しつこい汚れはカビキラーでOK」みたいな事言っている人もいましたが、結局外壁に付けた大量のカビキラーは、家の土に染みこんでいくわけで、植物なんかが生きれない環境になる可能性もあるじゃないですか。外壁清掃する目的は「買主さんの第一印象を良くする」事ですので、そんなに徹底してピカピカにする必要もないと思ったので。

「さあ!」と気合を入れて清掃を始めました。・・・が、そんなに力も入れずに「サラサラ」と汚れが落ちるじゃありませんか。
ホースで水をかけて雑巾でサッと拭くだけであらかたの汚れは取れました。家の壁はそんなに凹凸もなく、溝に汚れが溜まる箇所もなかったので、ほとんど雑巾でOKでした。2箇所程、変な液体?ジュースをこぼした様なしつこい汚れがあったので、やむを得ずブラシで優しくこすってやりました。

内覧に来た人の中で「やっぱり築3年だからまだ外壁も綺麗ですね」という人がいて、僕は心の中でガッツポーズをしたのを覚えています。(その家族は結局買いませんでしたけど笑)

僕は外壁掃除する前「そんなに汚れていないだろうから、ビフォー・アフターの違いはあまりないかも」と考えていましたが、画像の様に「清掃した箇所」と「清掃していない箇所」を見ると凄い違いだなと実感したものです。

この家を買ってくださった方は特に「じっ」と外壁を見ていった訳ではありませんが、僕はこの清掃が買主さんの第一印象に影響を与えたと確信しています。

そう考えるとやって良かったって思えるでしょ。「うちの外壁汚いなあ」って思っている方は、外壁清掃すると見違える様に変わりますよ。もちろん手の届く範囲で。頑張ってみて下さい!

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家を高く売るコツのまとめ

家を高く売るコツ

家を売る時、どうせなら高く売りたい!少しの努力と知識で、不動産価格が上がります。

今回の僕の体験や調査したことをまとめました。

1・【簡単に出来る事】
2・【 専門業者に依頼する事】
3・【不動産市場の今】
4・【知っておく事】

の4つに分類しました。

1・【簡単に出来る事】

家を高く売るコツ2

 

・家を高く売る3つのポイント



・不動産一括査定サイトで複数の業者へ査定依頼



・家の相場の調べ方

 

2・【 専門業者に依頼する事】

家を高く売るコツ3

・家を売る時ハウスクリーニングした方が良い?



・家を売る時リフォームした方が高く売れる?

 

3・【不動産市場の今】

家を高く売るコツ4
・消費税『増税前』に家を売るべき?

 

・消費税増税前の不動産市場について

 

4・【知っておく事】

女性1
・家を「売る」「貸す」どちらが良いか

 

・家を売る時、隠し事をすると?

 

・中古住宅:高く売れる家と安い家

ローン滞納しているけど売却しない対策方法

住宅ローンを払えずに住宅を売る人はとても多いといいます。住宅ローンの返済が出来ずに、家を売る場合でも書きましたが、そのまま何もしないで時間だけを過ごしていくと、6ヶ月滞納したあたりから、裁判所は競売の準備を始めます。先程の項では、競売にかけられる前に家を任意売却した方が良いというお話をしましたが、それでも売りたくないという人はいらっしゃるはずです。

ローン滞納の理由がそれ程深刻ではなく、長期的には返済の見通しが出来ている場合は、リスケジュールをして月々の返済額を一定期間減らし、住宅ローンの負担を減らす事も可能です。

ですが、リストラや失業、病気等で返済のめどが立たない場合は選択肢が少ないのが現状です。

1・身内に家を買い取ってもらう

2・金利の低い住宅ローンに借り換える

3・ローン契約している銀行に相談し、返済可能なリスケジュールに変更してもらう

2、3はそれでも少し余裕のある人の対策です。

預貯金が少しあり、今後の住宅ローン計画を見直す時間やお金がある人はこちらを選択する事で家を売らずに済むかもしれません。

そうでない方は1を選択するしかないという事になります。

銀行でのリスケジュールも変更出来ず、金利の低い住宅ローンに切り替えも効果が無い場合は、他の人に家を売ってしまうのを阻止する方法はこれしかありません。

身内に一旦家を買い取ってもらって、自分のローン返済能力が回復してきた時に買い戻すという方法が良いと思います。

机上査定と訪問査定の違い | 実際に家を売る時困った3つの事

家の査定は机上と訪問不動産一括査定サイトで家の価格を査定してもらう際、おおまかに2種類の査定方法があります。

机上査定と訪問査定です。

「机上査定」は「簡易査定」とも言われ、周辺の取引事例や公的なデータから算出した簡易的な査定額算出方法です。一般的には、査定の初期段階で大雑把な価格の相場を知るには良い方法です。

「訪問査定」は「詳細査定」とも言われ、実際に家の外、内の細かい状況を確認し、登記簿等も調査し行われる詳しい査定です。家を売り出す際には必須の査定方法です。

不動産一括査定サイトで査定を行ってもらう際に、複数の不動産会社に、同じ条件で査定してもらうことが重要になってきますので、登録情報はもちろん、家の欠陥や、周囲の目立った特徴は各不動産会社に伝えておく必要があります。

その上で机上査定と訪問査定で必要な情報を前もって準備しておく必要があります。

机上査定

物件の正確な住所を不動産屋に伝える事ができればOK。
地図や登記簿があればなお良い。

訪問査定

地図や登記簿は、不動産屋が準備してくれる事もあるので不要の場合もありますが、家の購入時の契約書、重要事項説明書等はこちらで準備しておく必要があります。

情報が多ければ多いほど、売り出し価格も正確に出すことが出来る上に、売買が成立してからのトラブル回避にもなるので、訪問査定には準備しておきたいデータです。

次に複数の不動産会社から家の査定額が出た時、査定額算出の根拠を聞きましょう。不動産会社によって、査定額に開きがあります。数百万単位で違うのはザラで、時には一千万円程違う事もあるようです。不動産屋によっては、仲介契約を結びたい為に、査定額よりも高値で出して契約させるような業者もありますので、一概に高額な査定額を出してくる業者が良い訳では決してありません。逆に注意が必要です。

高値で査定してくれた不動産屋と契約したが、数ヶ月売れず、その後値下げして、再度値下げしてという売主さんも少なく無いようです。

こちらが納得する査定額算出の根拠を出してくれる不動産屋と契約するようにしましょう。

瑕疵(かし)や権利の確認 | 実際に家を売る時困った3つの事

家の権利と境界線権利の問題

家を売る時には、権利関係の事、瑕疵(かし)への対応が必要になってきます。

不動産に関する主な権利には下記3つがあります。

・所有権
・借地権(建物の所有を目的とする地上件又は土地の借地権など)
・区分所有権(1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有する時の所有権)

これらの権利関係は法務局の登記記録(登記簿)で調べる事ができます。

ちなみに登記簿の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

土地が賃借権であれば、土地のオーナーの承認が必要です。差し押さえ等の場合は債権者との調整が必要な権利もあります。このように権利関係の書類等は売却に必要な事ですので、不動産屋に報告出来るようにしておきましょう。

瑕疵(かし)の対応

瑕疵(かし)というのは、建物の傾きや設備の不具合、雨漏り等の家の欠陥の事を指します。家を売る時隠し事をすると?で申したように、不動産売却の際に不具合箇所の報告を怠ると、買主と後々トラブルになり売主に大変な損害がきます。

例えば設備の不具合の修復費用を売主側が修復可能であれば、修復してから家を売るという選択肢もあります。それか、希望売り出し価格より、修復費を差し引いた価格で売り出す選択肢もあります。

いずれにしても、不動産屋と相談し、瑕疵(かし)の対応はしっかりと明記するべきです。

境界線の問題

家を売る時の注意点の一つに境界線の確認があります。登記簿には記載があると思いますが、現地でも「境界標」を確認し、お隣さんと一緒に確認する事も必要だと思われます。境界標がない場合も考えられますが、その場合は前者よりも入念に境界線の確認が必要です。後々境界紛争にならない為に、隣人と確認しておくことが大切です。

中古住宅より更地の方が高く売れる? | 実際に家を売る時困った3つの事

中古住宅より更地が高く売れる【更地の方が高く売れる場合】

・築20年以上の古い家
・そのまま住めないようなボロ屋

上記の家の状態の場合、

【更地にするメリット】

・買主にとってわかりやすい(解体費・廃棄物処理費等考えなくて良い)
・更地の方が高く売れる可能性もある
・老朽化が原因で倒壊したり、その影響で付近の家や人に危害及ぶ事を防げる
・空き家の解体に補助金を出す自治体もある
・更地にして別の目的での「土地活用」が出来る

【更地にするデメリット】

・土地の固定資産税が6倍になる
・都市計画税が最高3倍になる
・解体費用・廃棄物処理費がかかる

【解体費用】

NPO法人空家・空地管理センターが「目安の費用」としているだけですので、参考までに。

建物構造 1坪あたりの費用
木造 35000円
鉄骨造 50000円
鉄筋コンクリート造 50000円
浄化槽 50〜80万円(1個)

私が調べた結果ですが、もろもろを含めて「中古住宅」と「更地」両方で売りだせば良いと思います。不動産屋に頼めば出来るそうです。更地にしてしまってからでは選択の幅も狭まりますしね。

中古住宅と更地、両方にメリット・デメリットがあり、中古住宅の具合にもよる難しい判断になると思います。

不動産屋に判断を任せるのも良いですが、こちらからも「両方で売り出しは可能ですか」と提案してみるのもひとつの方法です。

失敗した・・ | 実際に家を売る時困った3つの事

家を売った失敗談

「後悔先に立たず」「覆水盆に返らず」

今からご紹介する失敗談は売却理由が僕と全く同じ「転勤」です。しかも、かなり安く売ってしまったみたいです。
問題点が2点程ありますので、

『今から15年位前の話ですが、憧れのマイホームを購入するべく会社の社宅に入って社内の住宅貯金でお金を貯めていました。
住宅資金が貯まってきた事と、子供も大きくなってきたので、そろそろマイホームを購入しよう!という事で、念願のマイホームを建てました。

良い土地が見つかり、建売ではなく注文住宅で和風の家を建てました。しかし、マイホームに入居して1年ほどで転勤が決まりました。

せっかく購入したマイホームなので、なんとか売らずにまた戻ってくる事など検討したり、会社と話したりしましたが、転勤後戻ってこれそうにないと分かりました。

念願だったマイホームでしたが、断腸の思いで家を売る決断をしました。不動産会社に家を売る依頼をしました。しかし何ヶ月経っても内覧希望者は現れませんでした。

その不動産屋と相談して、自分では売り出し価格をかなり安くしたつもりでした。
もっと売却価格を下げないと売れないのかな?と思っていた矢先に買主が現れてくれました。サラリーマンは家を建てると転勤になるという話を聞いていましたが、まさか自分が当事者になるとは思ってもみませんでした。』

・・・サラリーマンって「家を建てると転勤になる」ってジンクスがあるんですか(笑)?知りませんでした。しかも、僕も家を建てて3年で転勤なので、当たってるじゃないですか!

話を戻しますが、私がこの「同志」に言いたい事は、再三僕が言っている「複数の業者に査定してもらう」事を何故しなかったのかという事。

この文章だけだと、「不動産屋に売却を依頼しましたが・・・」とあるので、複数の不動産会社に査定依頼せずに、飛び込みで近所の不動産屋へ売却依頼したのではないでしょうか。あくまで予想ですが。

不動産一括査定サイトに登録している企業は「複数の会社の中でも自分の不動産会社が一番だ!」という、やる気も実績もある会社ばかりです。だって、不動産一括査定サイト経由で6社から査定が届いた家の売主さんは、「売り出し価格が高額でも売ってくれる」やる気のある不動産屋に任せたいですよね。

そしてこれは予想ですが「何ヶ月経っても内覧希望者は現れませんでした」という言い回しから、この人は3ヶ月以上待っている可能性もあるなと予想しました。

不動産屋との媒介契約は3ヶ月ごとです。そして、売主は契約から3ヶ月で「契約更新」か「不動産屋の見直し」を選択出来ます。恐らく不動産屋は当然の様に「契約更新」を勧めますが、3ヶ月売れていないのであれば、私は不動産屋を変えた方が良いと思います。この方は幸い買主が見つかりましたが、買主が見つからない方は沢山いらっしゃいます。

長期間売れない原因はもしかしたら・・ | 実際に家を売る時困った3つの事

家が売れない理由・原因タイトルにもありますが、家を売りだしてから中々売れない場合もあります。

原因は沢山考えられます。

1・売り出し価格が高額(金額が低くても妥当な金額と感じない)
2・その家(場所)に魅力を感じない
3・その地域に住む人が少ない
4・不動産屋(担当者)の怠慢

もし、1〜3はクリアしているとすれば、不動産屋(担当者)に問題があるかもしれません。
私は家を売る時は(不動産なら全部そうですが)不動産業者と専任媒介契約を結ぶ事をオススメしました。その更新時期は宅地建物取引業法にもありますが、3ヶ月ごととなっています。

宅地建物取引業法
媒介契約 第三十四条の二から引用

3.依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

4  前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

なぜ3ヶ月ごとの更新なのか?

この期間が3ヶ月となっている理由は、お客様(売主)の事を考えずに、自分の利益の為だけに動く不動産屋が存在するために、売主に不動産屋を変更しやすくするために設置してある法律です。

もちろん3ヶ月経過すれば自由に他の不動産屋に切り替えが可能なんですが、一旦不動産屋と契約を結ぶと、中々「別の不動産屋に変えたい」という事が言いにくいものです。

ですので、法律で不動産屋から3ヶ月更新の時期に連絡があった時に「断りやすいように」しているのです。

「その時」の不動産屋の動き

では、不動産屋は更新時期が近づいてくるとどんな動きをするのか?

もちろん自社から物件を手放したくはないので、更新してもらいたい訳です。

・お客様(売主)の物件に興味がある買主がいます。
・物件がある地域で探していた買主が、先日ローンの事前審査が通りました。
・以前から物件に興味があるお客様がいるのですが、内覧のスケジュールが合わずにご紹介出来ていません。

など、買主が表れる可能性をほのめかす不動産屋もいます。

「別の不動産屋に変える」と言いづらい事も手伝って、「買主がいるのなら・・」と契約更新しがちなようです。

少しの勇気を持って!

契約している不動産屋が定期的に情報をくれていたり、熱意をもって家を売る為に取り組んでくれている姿勢が見えていればもちろん「更新」で良いと思いますが、家を売る気もやる気も感じないのであれば、3ヶ月経過時点で「不動産屋を変更」してみてもいいかもしれません。

少し勇気のいる事ですが、自分の家が売れるか売れないかの重要な問題です。

不動産競売とは?まだ手はあります | 実際に家を売る時困った3つの事

家の競売価格不動産競売とは、家のローンなどを6ヶ月程滞納すると、裁判所の管理下で強制的に売却して、その売却金をローンに当てるという競売の準備をしますという連絡がきます。ローン債務者(家を購入した方)が支払う力が無いと判断された場合、裁判所から封書が届きます。最近の傾向では、4〜6ヶ月ローンを滞納するとこの封書が届くそうです。その後何もせずにいると、最短で4ヶ月後には家を強制的に安い金額で売却されてしまい、こちらにあまりメリットが残りません。

・相場よりも格段に安い金額で売却されてしまう。
・その為、住宅ローンに当てる金額も少なく、家も無くなる上にローンも沢山残る。
・競売にかかると、その家が競売にかかる事が世間に知れてしまう。

あまりメリットが無い不動産競売ですが、この封書が届いてからでもまだ手はあります。(本当はこれが届く前の方が準備期間が長くなり有利なんですが)

家を任意売却で売る事によって、不動産競売よりも高い金額で家を売る事可能性が高くなります。これは、普通に不動産屋で家を売る方法と変わらないので、プライバシーも守られますし、ローン残高も少なくなるというメリットが大きいのです。何も方法が無いと思わず、一括査定で家を査定して、その中で見つけた優良な不動産屋に相談しましょう。

 

ブラジルの住宅事情

ブラジル家ブラジルの家は家の中を土足だそうです、日系ブラジル人の方は日本の習慣が好きらしく、土足厳禁なんだそうです。そして、一年をとおして温かいブラジルで重視される家の条件は風通し。湿度の低いブラジルでは、風通しが良くて屋根がついていれば快適なんだそうです。しかし、冬は寒いらしく暖房器具が少なく、風通しが良いので困るそうです。家の構造はレンガ造り。アパートの支柱も木だそうです。地震がないので大丈夫だとか・・・。

ブラジルのマンションは高騰を続けているそうで、資産価値のあるマンションを購入して将来の資産にする考えが一般的なんだそうです。アメリカやオーストラリアと同じですね。日本はそんな時代は終わってしまいました。

ブラジルと言えばサッカーやリオのカーニバルが浮かんできますが、治安が世界一悪い事でも有名ですよね。やはり一軒家を敬遠する動きが都市部にはあるらしく、24時間警備がいるマンションが人気だそうです。マンションの1階部分に24時間警備がいれば安心ですもんね。周囲にも監視カメラが常時周りを撮っていて、一階にいる警備も、身分がはっきりしないものは門を開けないという徹底ぶりだそうです。大変頼もしいですが、この街に住むこと自体少しこわい気がしてきました。

 

オーストラリアの住宅事情

オーストラリアの住宅事情オーストラリアもアメリカの住宅事情同様の事が起こっているようです。

僕はオーストラリアに一度観光で行ったことがあるが、住宅街は見なかったなあ。

気候が良かった事と、ワニの肉がまずかった事を覚えている。

話は元に戻りますが、中古住宅価格がどんどん高騰しているみたいです。

ですので、将来有望な中古住宅を賃貸用で購入し、その家の住宅ローンは賃料でまかない、ある程度値が上がったら売却するという人も結構いるみたいです。

それでも日本同様、ある程度の資金が無いと出来ないことではありますが羨ましい話ですね。

日本では家を買ったら「終焉の住処」として扱うが、オーストラリアは違うらしい。賃貸に住むくらいなら将来の資産の為に一戸建てを購入し、年数が経てばリフォームして、将来は高値で売却か、人に貸す。

あと、オーストラリアでは2階建てよりも1階建てが主流でゆったりとした作りになっているという。

写真の様に家ごと引っ越しているのもテレビで見たことがありますが、日本では考えられない事です。

永住権を取得していれば家の購入も出来て、銀行の審査さえ通ればローンも組めるみたいです。

日本の住宅事情は、年々値下がりを続けていて、金利もほとんど無い様なものになってきている。

世界からみたら、日本の不動産は間違いなく「買わない」が、日本人が「住む」事を考えると、マイホームの買いどきかもしれませんね。買い時ということは売りどきと言う事。トップページでも書いていますが、住宅本来の目的を見失って家を売ったり買ったりするのは危険なのでやめましょう。

インドの住宅事情

インドの住宅事情インドの様な激しい気象状況だと住宅事情にも面白い現象を起こしているみたいです。

インドは気温が高いことで有名ですね。内陸部では40度を超える日も珍しくなく、45度になる日もあるとか。インド最高記録の気温は1955年にラージャスターン州アルワルで記録された50.6℃。

そして、モンスーン時期のムンバイでは、月間降水量が1000ミリメートルに達する事もあり、一日中滝壺の下にいるような状態が続くそうです。

インドでは階が上に行けば行くほど家賃が安いそうです。暑いからです。

日本とは逆です。

また、「日当たりが良い部屋」や「南向き」も安いそうです。暑いから。そんな部屋に住んでいる人は、遮光の為に青いビニールシートの様なもので窓を覆って、部屋の温度が上昇しないよう工夫しているんです。

上記の様な異様な環境であるものの、デリー首都圏では高級マンションが飛ぶように売れているという。まだ完成していないマンションが完売したりもしているそうで、日本の人気マンション並みである。価格は2000万円〜2700万円位。今後は更に不動産事業への資金投入が加速するという話。

高層マンションの上に住む人はどんな状況なのだろう?

紫外線カットのガラスを仕様するといっても、気温が40度の地域の高層マンションの最上階とか・・・。僕は住みたくないですけどね。

アメリカの住宅事情

アメリカの住宅事情調べていてびっくりしたのは、日本の家は20年後には建物価格はほぼ0円となるが、アメリカでは20年後には購入時同様もしくはそれよりも高くで売れるのが一般的だそうです。

米国不動産大手のERAフランチャイズ・システムズ社CEO(最高執行責任者)ブレンダ・カーサリーさんはこんなことを言っているそうです。

「私が家を買った1978年の住宅ローン金利は21%だった。日本の事情と異なり、米国では住宅の価値は一般的に上がるため、株を買った場合と異なり、売却するときは必ず利益が出る。住宅購入は長期の良質な投資だという考え方が消費者に浸透しているため、米国の住宅市場は堅調であり続ける。」

アメリカでは住宅の価格が年間で約5%づつ上がっていき、ローンを返済し終わる頃には大きな資産となっているそうです。日本では20年後は土地の価格しか値がつかず、しかも地価も随分と下落してしまいました。日本の地価は20年前と同等の価格ですからね・・・。

羨ましいです。従って、アメリカの中古住宅市場はいつも盛り上がっているという。デザインもメンテナンスもしっかりしている中古住宅で、かつ価値がどんどん上がっていくとなれば、中古住宅が人気なのもうなずけます。