税金まとめ | 実際に家を売る時に困った3つの事

By | 2013/12/17

家を売る時にかかる税金家を売却した際の確定申告は必要?

確定申告って面倒くさいですよね。

でも、家を売った時は確定申告をしないと後で面倒な事になってしまいますので、必ず税務署に行って確定申告を行いましょう。

1・不動産を購入した価格よりも高く売れた場合

→利益として確定申告しなければなりません。(税種別:所得税・住民税)

2・不動産を購入した価格よりも安い価格で売った場合

→確定申告することで、税金がかからなくなります。マイナスの収益の為所得税の還付も受ける事が出来ます。

申請の時期は2月16日〜3月15日までです。家を売った翌年のこの時期に確定申告を行う必要がありますので注意して下さい。

3・税金がかからない人

譲渡所得が3000万円以下
不動産を購入した価格よりも安い価格で売った場合(上記2の場合)

上記の2パターンの方は税金はかかりませんが、確定申告は必要です。

確定申告をすることで税金がかからなくなりますので、必ず行いましょう。

【家を売った時】確定申告の際に知っておくと良い特別控除

1・3000万円の特別控除

譲渡所得から3000万円を控除出来るというものです。

・売却する住宅に住まなくなった日から3年を経過する歳の12月31日までに譲渡すること。

・譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと。

・譲渡した年の前年または前々年にこの特例(3000万円の控除)を受けていないこと。

・買い替えの特例や収用、交換などの特例の適用を受けていないこと。

※共有名義で名義人がその住所に同居していた場合、それぞれ名義人ごとにこの特別控除が利用出来るので、✕2で6000万円まで控除が受けられます。

2・軽減税率の特例

譲渡所得が3000万円を超えてしまい、3000万円控除が受けられない場合でその家を10年以上所有していた人は、この「軽減税率の特例」が受けられます。

3・買い替えの特例

上記1番の「3000万円特別控除」の条件を全て満たしていて、しかも下記要件に全てあてはまる場合は、売却価格から取得した住宅価格を引いた金額に特例を受ける事が出来ます。

・買い換えた住宅の価格が、売却した住宅よりも高い。

・売却した家の所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であること。

・売却価格が1.5億円以下であること。

・購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

・購入する住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

・購入する住宅が、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

・購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

不動産を売却する時の具体的な税金の額は?

課税譲渡所得にかかる税金の額は、下記の3パターンの所有期間で決まります。

1・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下 →→→ 短期譲渡所得

2・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える →→→ 長期譲渡所得

3・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える

===========================

1・長期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率15%
住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率5%

2・短期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率30%
住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率9%

3−1・譲渡所得が6000万円以下 所得税 課税譲渡所得 × 税率10%
住民税 課税譲渡所得 × 税率4%

3−2・譲渡所得が6000万円を超える 所得税 (課税譲渡所得-6000万円)✕税率15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6000万円)✕ 税率 5% + 240万円

家を購入した価格よりも安く売った場合のお得な制度

私も家もそうですが、家を購入した時よりも安く売った人の場合、4年間に渡って税金が戻ってくる制度があります。

「譲渡損失の繰越控除制度」という制度なんですが、家や土地を売り買いした時に発生したマイナス(損失)を、譲渡した年の所得から控除しきれないマイナス(損失)が残る場合は、3年間に渡って譲渡損失を計上できます。

例えば2000万円の家を1000万円で売った場合ですが、1000万円のマイナス(損失)です。その1000万円をご自分の給与(所得)から控除出来るという必ず使わなければ損!というレベルの制度です。しかし、年収が1000万円以下の方、例えば500万円の方は、初年度で1000万円の控除を受けても500万円余分に控除出来ませんので、翌年、翌々年、翌翌々年に渡って控除を受ける事が出来ます。

今までお給料から引かれていた税金が、これでかなり戻って来ると思います。

税金家を売るときにかかってくる税金は2つ、所得税と住民税です。

ですが、以下の2点どちらかに該当する方は税金がかかりません。

1・譲渡所得が3000万円以下の時

2・不動産を購入した価格よりも安い価格で売却した時。

譲渡所得=家が売れた価格 − (※購入価格+※取得費+※譲渡費用)

※購入価格 建物にかかる部分は減価償却費相当額を控除する
※取得費 家を買った時にかかった仲介手数料・印紙税・リフォーム代金等
※譲渡費用 家を売った時にかかった仲介手数料・印紙税・広告費等
これを見て思うのは、「多くの人は税金がかからない?」という事ですが、そのとおりです。

今の地価は20年前の価格と同等だそうです。
ご存知の通りバブル期を頂点として、土地の価格は下落を続けています。
ですので、購入価格よりも売却価格が上回る人はごく一部です。

注意点としては、該当している人もしていない人も確定申告は必要だという事。
申請することで税金がかからなくなるので、必ず確定申告は行う必要があります。

上記の事を知っておけば、ひとまず概算は算出出来ます。

税金がかからないのは、今から申し上げる控除によって税金がかからなくなります。

1・住居用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

譲渡所得から3000万円が控除出来る制度です。

下記要件に当てはまる場合に控除が使えます。

1・売却する住宅に住まなくなった日から3年を経過する歳の12月31日までに譲渡すること。

2・譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと。

3・譲渡した年の前年または前々年にこの特例(3000万の控除)を受けていないこと。

4・買い替えの特例や収用、交換などの特例の適用を受けていないこと。

2.軽減税率の特例

譲渡所得が3000万円を超えてしまい、上記特別控除が受けられない場合でも、その家を10年以上所有していた人は、「軽減税率の特例」が受けられます。

譲渡所得が6000万円以下 所得税 課税譲渡所得 ✕ 税率10%
  住民税 課税譲渡所得 ✕ 税率4%
譲渡所得が6000万円を超える 所得税 (課税譲渡所得−6000万円)✕税率15%+600万円
  住民税 (課税譲渡所得−6000万円)✕税率5%+240万円

3・買い替えの特例

1番のの3000万円特別控除の条件に全て当てはまる方で更に下記7つの要件全てあてはまる方は、売却価格から取得した住宅価格を差し引き、残った部分に課税される特例を受ける事が出来ます。

1・買い換えた住宅の価格が、売却した住宅よりも高い。

2・売却した家の所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であること。

3・売却価格が1.5億円以下であること。

4・購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

5・購入する住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

6・購入する住宅が、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

7・購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

 

1・家を売る時の費用・何にいくらかかる?

2・家を売る時にかかる税金のまとめ

3・家の売却で必要な書類や登記について

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です