専任媒介・一般媒介とは? | 実際に家を売る時困った3つの事

By | 2013/12/18

家を売る流れでお話しましたが、一括見積もり査定で複数の不動産会社から査定が届いた後、気に入った不動産会社に自分の家を売って下さいという契約をします。

契約の種類には大まかに3種類あります。

1・専任媒介契約

特徴:1つの不動産屋との契約で、他の不動産屋との契約は出来ません。
自分で買い手を見つけてきた時は、営業経費等を支払う必要があります。
依頼を受けた仲介業者は2週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。

メリット:不動産屋側にとって、「他社に契約をとられるリスク」が無いし、その物件を売れば100%その不動産会社の利益になるため、広告費をしっかりかけて積極的に販売活動をしてくれます。不動産屋のモチベーション(気合)も一般媒介契約より事実高くなります。

2・専属専任媒介契約

特徴:上記1の専任媒介契約の一種で、上記1と大きく違う点は、自分で買い手を見つけてきても成約できない点です。

メリット:専任媒介契約よりも

3・一般媒介契約

特徴:複数の不動産屋と契約を結ぶことが出来ます
その際にどの会社と契約したかを各不動産屋へ報告する必要があります。
報告していない不動産屋(仲介業者)によって成約された場合、営業経費等を各社へ払う必要が出てきます。

メリット:複数の仲介業者へ依頼出来る・・・というのは昔のお話で、今はメリットがあまりないのが現状な     んです。後ほど詳しくご説明します。

一般媒介契約はメリットがない?

3種類の媒介契約の内、「専属媒介契約」で契約されるケースは少なく、実質的に「専任」か「一般」かという選択になっているようです。

そして先程も言いましたが一般媒介契約は売主にも仲介業者にもあまりメリットが無いというお話。

インターネットが無い昔の話だと、複数の不動産屋に自分の家を紹介してもらう事はメリットでした。1つの不動産業者が直接買主に物件をおすすめするのと、4つの業者が直接物件をオススメするのでは売れる確率も高くなりますしね。

しかし、今はインターネットの普及で、それが無くなってしまったと言われています。

4つの不動産業者へ一般媒介契約を結んだとします。その内の一つが物件情報をレインズへ登録すると、その情報は全国の不動産屋が観覧でき、一般のお客さんも見ることが出来ますので、複数の業者と契約を結ぶメリットがあまり見つからないというのが特徴になっています。

しかし、ちょっと偏った考えではありますが、悪徳業者に引っかからないという点では、一般の方がいいかもしれませんね。

一つの不動産業者と専任媒介契約を結んだが、実は悪徳業者だった場合は大変です。
(あまり無いと思いますが・・・)

ですので、自分の家又は土地がほっておいても売れる様な人気物件・希少物件であれば、一般媒介で複数の業者に浅く広告してもらうのも良いと思います。悪徳業者のリスクを考えると私はオススメです・・が、自分で自分の不動産がどれだけ人気か?価値がどれほどあるか?を理解しておく必要があります。これも一括見積り査定で複数の業者とやりとりすればわかる事です。

しかし、人気物件・希少物件はほとんどありませんし、中古物件が売れにくくなっている現状では、専任媒介契約にされる方が多いそうです。

まとめ

複数の業者から一括見積もり査定してもらい、売りたい不動産の評価と、良い不動産屋を見つけた上で、下記のような選択をするのが一番良いです。

売りたい不動産が人気・希少物件の場合 → 一般媒介契約

急いで売りたい。急いでは無いが、特に人気・希少物件では無い → 専任媒介契約

僕は迷いました。

僕の家は一括見積り査定によると「人気物件」であることがわかりました。(本当にラッキーでした)

ですが、会社都合で「売却」→「現地へ引っ越し完了」を3ヶ月以内に完了させなければなりませんでした。家を無期限で売却するなら僕は一般媒介契約にしていました。しかし短い期限だったので、専任媒介契約にしました。そして、「短期で売るなら高くは売れない」という鉄のセオリーを、「人気物件」という事で短期ですが、強気で高めに価格設定して販売開始しました。これも1つの不動産業者からの査定だけでは自分の家がどれだけの評価なのか全くわかりませんので、僕が自分の家が「人気物件」だと言うことに気づかないまま、その不動産屋の言う通りの価格で販売開始し、不動産業者はあまり手間もかけず仲介料を得ることが出来たでしょう。

結局は強気で出した価格で売ることが出来たので良かったです。

 

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